楼盘采样:没来得及涨价就卖完了

　　短短三个月间，上海新楼盘涨价幅度超过15%，许多楼盘呈现“一房难求”的局面，二手房市场交易数据同样火爆。楼市为何突然再次出现井喷？房价躁动的背后隐藏了什么？

　　理财一周报记者走访了沪上各楼盘售楼处、中介、房地产交易中心，并采集多名研究机构权威的意见，试图为广大购房者还原楼市真实的交易状况，揭开房价迷雾。

　　东方早报理财一周报记者/陈珺

　　一周以来，记者在沪上多处售楼盘深切感受到，房源的确紧俏。年初开盘时还“胆战心惊”的开发商们，现在是另一种姿态。

　　房子卖得太快

　　从新房网的新房预告中，最近一个月内环以内新开盘的物业有不少集中在长寿路沿线的静安普陀板块内,记者实地走访的首站便是这里。

　　距离长寿路两条街之隔的陕西北路1688号乐活居，房型为57平方米～74平方米的小户型，均价3.3万元以上。虽然6月4日某网房产讯息公布的预计售价还是150万元起，但记者在现场询问时，售价却已高达180万元～240万元。

　　该楼盘6月27日才正式开盘，但23日已经有不少买家提前找上了门。一位姓张的销售员告诉记者，周一至周五的时间，看房的人并不算多，每天也就三四十人，周末两天的看房人达到了200人以上。“一到周末，售楼处的工作人员不得不在样板房的软木地板上铺上了一层厚厚的塑料毯，以免地板上留下更多的鞋印和凹陷。”他说。

　　有趣的是，这位张姓销售人员介绍楼盘时总是时时刻刻提到“投资价值”。他坦言，多半看房人都是带着投资心态来的，除了关心房价和租金，“目前周边地区的小户型租金回报率大约是4000-5000元/月，但像我们这样的高端物业，放到虹桥板块至少是1.5万元的租金，就算8000元也是不小的回报。”

　　与乐活居相隔不到5分钟车程的宝华·城市晶典，售楼处则显得非常冷清，一问才得知，不是没人买，而是卖得太好。总共102套房源，目前仅剩1套尚未售出，是面积160平方米的三房，目前售价是27500元/平方米，总价438万元。

　　事实上，该楼盘4月18日开盘当天就售出了75%以上的房子，卖得最火的就是98平方米和117平方米的中小房型。

　　谈及周边地块高企的房价，销售经理虞文涛不免遗憾地告诉记者，因为房子卖得太快，还没来得及涨价就几乎卖完了，如果晚一个月开盘，房价会更高。

　　购房贷款需求增加

　　6月4日正式开盘的申亚瑞庭，是位于延安路高架旁靠近镇宁路的“老弄堂”风格的电梯洋房。

　　售楼处是一间大小20平方米的小屋，记者到达时，前台小姐正悠然地泡在“开心网”上，没有一位看房人或买房人在场。

　　该楼盘的公关经理王珍怡告诉记者，开盘至今，总共53套房源已售出30%，“没有大规模发布广告，我们楼盘吸引到的买家主要是周边住户，在这里二次置业。”

　　据了解，目前该楼盘的每平方米均价为2.9万元~3.6万元，总价最低270万元，最高达到800万元。虽然监管层对二套房贷的管理未见松动，但高额的房价之下，大多数买房人的贷款需求也增加。

　　在记者与前台小姐对话时，农行徐汇支行一位姓范的信贷员打来电话，前台小姐当着记者的面称：“大多数客户要求，希望贷款成数增加，最好可以把二套房的贷款成数做到八成，这种情况现在比较突出……”

　　中介充斥中环线地块

　　浦东中环路段进入了紧锣密鼓的建造阶段，这似乎进一步推升了周边楼盘的价格。位于成山路锦绣路的大华锦绣华城，最近三个月的涨幅可以用“疯狂”来形容。

　　在售楼中心门口的车道上，不下20个二手房中介手持着房源信息的传单“把守”在路口，车窗一开，许多小纸片便飞了进来。

　　由于该楼盘目前销售的是6月份刚开盘的二期公园纪，而之前的一期、二期、三期均有二手房在售，一定程度上形成了竞争，但“僧多粥不少”的格局，让两方各得其所。销售情况看来很乐观，两栋总共120套房源，不到一个月已经售出了40套，均价在1.9万元以上。

　　这个楼盘也养活着成山路两侧不下10家二手房中介。永升房产的物业顾问陈超向记者描述了最近半年该地块的走势变化：“2月份，这里的均价还是1.3万元随便挑，可现在1.7万元只能买到沿马路的房子，中心区域的至少1.9万元，我知道有几套已经喊到了2万元。去年房价最高点的时候，大华的房子也就1.7万元，很多人都说，这里的房价也就这样了，不会再涨了，但今年你看下来，涨了还要涨。”

　　中原地产锦绣华城一店的张静说：“很多房主动不动就抬高价格，一张嘴就是涨5万元，我们标出的价格，基本每天都变。”

　　无优惠，反收定金

　　外环以外的别墅房，最近的销售也很火爆。位于外环沪南路出口旁的上河院销售的房源为193平方米以上的别墅。虽然网上公布的开盘日期是6月21日，但一周之前就有投资客陆续来看房，到6月24日记者造访时，该楼盘的销售人员称，首批50套房源已经售罄，但第二期在两个星期内就会开盘，价格可能会比目前23800元/平方米的均价还要高一些。

　　该楼盘的销售经理朱燕桦告诉记者，来看房的人普遍能接受总价400多万的价格，大多数购房者关心的是能不能挑到称心的位置。“虽然第一批房源只有50套，但开发商卖掉了100多张VIP卡，即提前支付1000元作为定金。这些持有VIP卡的客户有权在开盘时优先选择。”

　　销售人员还说，因为第一批房源销售情况良好，所以VIP卡售价涨到了10000元，“不过可以放心，定金是可以退还的。”

　　和上河院两条街之隔的绿地香颂在8月份也即将开盘，据了解，这个楼盘的均价比上河院还要高，达到2.7万元/平方米。

　　这也间接推动了周边老的别墅房的价格。康桥半岛二手房的价格从年初到现在每平方米已经涨了4000元。一位二手房中介告诉记者，本月刚刚成交了一套该楼盘房产，均价为1.8万元，条件是现金全额支付。

　　同样销售红火的还有该地块的千万豪宅，位于秀沿路旁的十九尊，在年初时开发商还向周边居民寄送“折价单”，称“介绍亲朋好友购买豪宅，现送5万元红包”。但现在，“优惠”二字显然是没人再提了。为该楼盘做销售代理的汉宇地产，销售顾问周建青告诉记者，去年9月他们接手该房产时，总共19套豪宅有12套尚未售出，但过年后投资者纷纷出手，5月份就有一位浙江富商一次买走了3套。目前该楼盘仅剩两套房源，其中一套是样板房447平方米售价1680万元，另一套467平方米的售价1500万元。“从现在的销售情况看，卖出去不成问题。”销售方信誓旦旦。

　　开发商:避谈涨价，“都是通胀惹的祸”

　　理财一周报记者/陈珺

　　统计数据显示，开发商正在加速新盘上市的步伐，6月15日-21日的7天内，推出的商品住宅面积比此前一周增加52.4%。而本周末，上海将再推10个新盘，排队抢房之景将重现。

　　分析师薛建雄认为，开发商去年的停工缓建和年初制定的销售计划，赶不上今年楼市的回暖步伐。因此，各开发商都加快了施工进程，赶在夏季楼市还未降温前上市销售。他还认为，开发商急于推盘也是出于对后市不确定性的担忧。目前全球实体经济受金融危机影响依然明显，“量价齐升”的楼市可能失去长期支撑，这也促使开发商加紧推盘。

　　然而截至记者发稿前，几位开发商选择了沉默和婉拒来应对记者的问题。某知名品牌开发商曾坦言，“只有开发商心里才知道，房地产现在真的不是暴利，而是日子过得非常的不容易，稍微不谨慎就搭进去了。”

　　观点一：都是通胀惹的祸

　　中房集团董事长孟晓苏曾以“什么价格都可以降，只有房价万万降不得”。他认为，站在房子本身的角度来看，不是房子涨价了，而是货币多了，是衡量房产的货币尺度松了。

　　“但通胀是中国能够管的事情吗？全球货币体系是建立在美元的基础上的，美国开始印钞票了，中国也就要跟着印，我们现在说要建立一个超主权货币，但很难做到。”

　　“现在应对金融危机，发钞票是打强心针的做法，是药三分毒，会有副作用。这个问题我觉得要认真地探讨通胀的问题，仅仅谈房价是没有用的。”孟晓苏如是说。

　　观点二：土地储备不足

　　2008年被“折腾”得连土地出让金都还不出来的绿城集团，今年打了一个大大的翻身仗，截至6月18日，绿城在全国的48个在售项目实际销售已达到176.21亿元。

　　绿城中国董事长宋卫平认为，土地储备严重不足是困扰地产商的最大问题，一方面是房价高企，一方面则是后备不足，地产就变得愈加紧俏。

　　“目前的局面是你想买地，往往买不着好地，许多开发商都很激动。”宋卫平对土地市场的短期与中期判断是，去年筑底，今年回暖，明后年爬升，此后或将出现周期性回落。“只要市场整体大局稳定，就像踢足球一样，适当的越位是可以的，这只是技术问题。”

　　观点三：房价其实在跌

　　华远集团总裁、华远地产董事长任志强，对房价的涨势提出了自己的观点，他提出，房价没有涨，反而是跌了，关键是买房人看错了参照物。

　　“如果拿三个月以前每平方米的平均房价来看，可以在国际市场买20多桶石油，如果拿今天全国的平均房价来看，大概在国际市场只能买8桶石油，下降了3倍。所以从石油情况来看，我们房价不是涨还是跌了，跌得很凶。”

　　随后，任志强又拿CPI和PPI做起了文章，他说：“在4月份全国生活物价指数调查当中发现，北京、上海从全球排名第104位和第111位上升到第26位和28位，在亚洲始终排在香港前面。别的国家物价下跌，我们的物价也下跌，我们生活指数是在上升的，既然我们生活消费指数在不断上涨，用消费指数来衡量房价，发现房价还是在下跌，房价的高与低可能每个人都有不同的解释，最重要是看你的参照物。”

　　观点四：房价维持不住的

　　总是抢在同行之前宣布降价的万科董事长王石，在高涨的房价面前依然保持着固有的悲观态度，他大胆预计：“这个房价是维持不住的。”

　　王石的“新拐点论”与众多开发商的“上涨论”形成鲜明的对比，而作为支撑观点的依据，他认为，“从历史来看，特别是看了东南亚金融风暴后的新加坡、日本以及中国香港泡沫破灭后连续10年的房地产惨状后得出结论，房价连续上涨是不可能的。”

　　交易中心实录:周末才火爆

　　理财一周报记者/余果

　　踏入静安区房地产交易中心二楼的业务区域，眼前的景象就和一个普通营业的银行网点一样，叫人无论如何也联想不到“热闹”、“火爆”这样的字眼。真的有那么多人在买房？怀揣着这样的疑问，记者作了一番实地打探。

　　一名工作人员告诉记者，前来办理过户的大多数买的是自住房，周一至周五来的人不会太多。言下之意，工作日的人流情况并不具有代表性。“上星期周末两天人非常多，你要是那时来，一看就明白了，买房的人确实是多，尤其是二手房。”他说。

　　二手房以刚需为主

　　位于该中心左侧的二手房交易区域里，买卖双方、中介簇拥成一个个小团体，零星地分布在柜台和几个角落里。一个上午，虽然进出了几拨，但交易者始终维持在稀稀落落的三五人。

　　一对衣着光鲜、行色匆匆的男女在宽敞的二手房交易大厅里颇为显眼。记者上前攀谈，却被两人礼貌地婉拒。记者发现，整个过程中，两人除了和随行的中介低声细语之外，几乎没有和任何人交谈，十分低调。

　　在两人离开填写表格的间隙，身边的中介悄悄告诉记者，这对夫妻是浙江人，刚在静安四季苑买下一套总价620万元的房产。“他们在卢湾区有一套自住的房子，这套纯粹是买来投资的。”该名中介说。

　　在接下来和购房者的交流中记者发现，一个上午进进出出十来笔二手房过户登记，投资客出乎意料的只有这一对夫妻，其余皆是形形色色的刚性需求。

　　购房者王女士的儿子2008年刚工作，工作在市区而王女士一家住在莘庄，上下班很不便利。她和丈夫从去年年底就打算给儿子买房。“年初的时候想再看看，没想到房价就一路往上涨了。我们估计短期内也跌不了，所以还不如就现在买了。”王女士的一番话也是在场多数买家的心声。

　　跳价难脱手，有价无市？

　　和老伴一起来办理过户手续的谭正屏是一位卖家。他和记者说起自己的卖房经历，并庆幸“还好没跳价”。

　　1991年退休的谭正屏是一名离休干部，目前和老伴两个人住在静安区海防路一带的老公房，总面积不到40平方米。因为年事已高，夫妻有意卖掉现在的住房，转而去杨浦区买房。

　　“拿静安区40平方米的房子换一套杨浦区60平方米左右的房子，我们只要拿积蓄贴补点装修费就行了，基本没有负担。”谭老先生说。于是春节一过，他们就找到附近的一家中介挂了牌。

　　“一开始就想挂100多万元的，因为我们那一带好几家都挂了房子在这家中介出售。我们旁边的小区，60平方米、条件稍微好一点的房子，挂出来都是180万元以上。5月份我们再去看的时候，有的已经提到了将近220万元。”谭老先生承认，看到这种价格他心里确实也动摇了，担心自己挂得太低了。

　　“我们就和中介商量是不是提个价。但他们坚持，评估下来95万元，建议不要跳价，否则难卖。”谭老先生说，从挂牌到双方协议价格，已经花了几个月的时间，他又急于脱手，不得已只能以让步的92万元成交。

　　事实上，谭老先生了解到，那几家一路提价的房子迄今也没什么买家上门看房。“他们都不理中介的评估价，自己定价。定得高是高了，但卖不掉。”

　　学者论战:此轮房价上涨7月终结？

　　“从3月到现在的这波上涨行情走到现在量能已经快释放完了，这种情况到7月初就差不多了。”