业委会换届选举备案遭拒 身份尴尬难为居民办事

　　市政水管接到了小区门口却难进小区，而这竟然是因为“业委会”的尴尬身份。昌平区北七家镇“王府家庭农场”是一处小产权房，居民已入住十年。因为小产权房居民没有业主资格，2004年成立的小区业委会在2007年换届选举后被昌平区建委小区办拒绝备案，之后改名为管委会。身份的尴尬也让小区自治管理遇到了尴尬。

　　现状：名分之争卡住市政水入户

　　王府家庭农场的一位居民告诉记者，他1999年入住小区，没有产权，只有“使用权50年”的租赁合同。小区一直用自备井供水，近年被检测出重金属严重超标，不适合饮用，且自备井水压低水量少，经常不够用。去年小区居民不断反映此事，在北七家镇政府协调下，市政水终于接到了小区门口，让小区自铺管线到各家，然而由物业公司牵头铺管线一事却迟迟没有进展。“现在好多人都得去小区门口接水喝。”

　　小区物业公司王经理表示，他们不敢推进市政水入小区一事，主要是因为最近有居民投诉业委会不正规不合法。原来，因为小区居民没有产权，2007年业委会选举后去昌平区建委小区办备案，被告知小区居民只是租赁人而非业主，不能作为业委会备案。王经理说：“我们是跟业委会签的合同，如果他们有问题，那我们也名不正言不顺。改水的事我们找人初步测算过，每户要出1万多元，380多户得500多万元。如果我们没名份，又牵头收了这么多钱，被人投诉很难说得清楚。”

　　“业委会”：我们到底算什么？

　　“我们是按程序选举出来的，居委会都盖了章。因为房子是小产权，我们才不正规。2008年我们已经把业主委员会改名为物业管理委员会。”小区管委会主任王洪告诉记者，1999年该小区作为现代农业项目开发。开发商超标建设管理用房被罚款，二期项目174栋别墅被强拆，但由于一期的380户居民已经入住，就一直搁置未处理。

　　王主任说，2004年小区成立了业委会，并在昌平区建委小区办备案。2007年业委会换届选举后再次去备案被拒绝。“那时候物权法出台了，小区办说我们是小产权房，不能备案，建议我们把业主委员会改名为物业管理委员会。”

　　“就算我们小产权房不能叫业委会，可总得有个机构自我管理吧。”王主任说，2005年他们组织联系，终于把小区的农业电换成了市政电，每户花费11000多元。小区的物业也是由他们召开业主大会投票决定更换。然而由于身份尴尬，居民遇到对收费、改选物业等事不满，就会越过具体问题，直指“业委会”不正规不合法。“真憋屈，我们不正规是因为居民的房不正规，又不是因为自身问题。我们盼望有个方便管理的身份。”

　　专家：可成立公司或协会自治

　　北七家镇政府宣传科的工作人员告诉记者，因为修建时间很早，王府家庭农场留存了下来。“如果是最近几年建的，肯定就拆了。他们没有产权，不是业主，只能算租赁人，肯定不能办理业委会备案。本来他们这种房子是不接市政水的，但为了居民生活，我们也协调解决通到小区门口了。”对于小产权房小区如何自我管理是否有相关规章，工作人员表示没有听说过。

　　著名社区治理专家舒可心表示，按照物权法，没有产权的小区的确没有资格设立业主大会和选举业主委员会，从而也不能备案。“既然不是业主，自治管理就不用依照《物业管理条例》，而是适用一般的商业法规，比如《合同法》等。小区居民可以成立公司或协会作为自治管理组织，聘请需要的服务公司来服务于小区。” 晨报记者 刘珏欣

　　新闻链接

　　厦门小产权房小区可成立管委会

　　从今年1月开始，厦门市无产权房小区可比照组建业主大会的模式成立小区管理委员会，进行选聘、解聘物业服务企业或其他管理人等小区自治管理事务。小区管理委员会组织的大会可以决定选举小区管理委员会或者更换管理委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人等。据了解，今后厦门市其他类似的住宅小区因各种原因不能成立业主委员会的，可按上述方式成立物业（住宅）小区管理委员会行使小区自治管理职责。

　　据了解，之前这些小区成为业主自治管理模式的盲区，因为不是产权人，面临长期使用权人无法实现房屋自治管理，成立的自治管理机构无法得到备案，无法解聘或选聘物业和收费标准，无法监管维修资金的使用，无法到法院行使诉讼的权利等问题