供应--前2月市场低迷，供应量历年最低，3月开始新项目明显增加市场供应猛增。

　　据中大恒基市场部调查显示09年上半年北京商品房供应的2个指标：商品房预售及住宅预售面积都出现了大幅度的下降，分别仅为：666.86万平方米及431.58万平方米。同比08年上半年分别下降了：25.5%  30.8%。环比下半年更是降幅更是达到了：41.2%，46.7%

　　中大恒基市场部认为出现这一情况的主要原因有2点：

　　一：08年土地供应制约

　　北京2008年共成交地块142宗，成交地块面积988.5万平方米。其中，住宅类地块成交61宗，成交面积602万平方米。 北京市国土局虽然缩减了政策性用地的面积，但仍然还有相当比例的土地没有转让出去。这表明受到市场成交量低迷的影响。开发商拿地“热情”不高，对政策性地块缺乏信心；  10月后土地开始起突击供应后，而开发商也因为资金状况有所好转，土地市场开始回暖。但是一定程度上影响了今年上半年商品房市场的供应量。

　　二：各开发商对市场回暖的调整滞后

　　春节前后是北京楼市传统的淡季，加之政策利好效应递减，开发商对新盘入市的意愿明显降低，从1月开始入市项目明显呈现萎缩。1月市场新增商品房项目总数环比上月减少41.03%，预售面积环比上月减少48.59%；新增住宅套数环比上月减少63.55%，面积环比上月减少61.24%；二月甚至出现了罕见的仅5个项目入市，新增面积也不到10万平米。3月开始新增面积及项目明显增加，但是依然落后于去年同期。

　　具体每月供应特点可以看出：

　　1月北京市场新增供应主要特点：新盘量少，老项多，在市场低迷的影响下，开发商缓推项目，很多开发商在政策及金融机构的帮助下可以观望市场动向。老项目后期开盘价格回落引发了很多前期业主的不满。从开盘项目区域分布来看，与以往集中于五环周围及郊区项目不同，1月以二、三环项目集中，中心城区地段优势更加明显。

　　2月北京市场新增供应主要特点：受到新年影响新增供应明显减少，开发商推盘入市的意愿和力度都大打折扣，多数项目选择延期开盘。新增供应个数环比上月减少78%，预售面积环比上月减少88%；新开项目多为以中高档新住宅项目居多，这部分房源因为品质优良，消费群稳定，所以受到市场影响比较小。其中仅488套住宅面积就达到了74487平方米，单套面积平均达到了152.6平方米。

　　3月北京市场新增供应主要特点：老项目加快放量，新项目比重不断增加。开发商对楼市的预期明显转为良好。中小户型是3月份楼市供应的主力军。8361套新增预售面积为900464平方米，单套为107.7平方米。

　　4月北京市场新增供应主要特点：受到3月成交上涨的影响。本月开盘量明显增长，新开项目达52个，比上月增加33%。这也是上半年之前放盘规模最大的一次。开发商明显增加了对市场的信心。虽然住宅套数供应比3月下降了2.7%。但是面积则增加了17%。单套面积达到了129.5平方米。供应项目明显出现郊区项目增加，预售均价也出现一定下降在所难免。

　　5月北京市场新增供应主要特点： 连续六个月成交量大于新增供应量， 4-5月份北京新增供应量大幅增加。与此同时，开发商申请预售许可证的项目也在大幅放大。而取得预售许可证的项目显示出的是楼市的潜在供应量，取证套数、面积的增加表明开发商对后市的乐观态度。预售项目个数环比增长33.33%，预售面积环比增长19.67%；

　　6月北京市场新增供应主要特点：地王屡现，明显的增加了开发商的信心，在已经预计在7月开盘的项目中大部分将提价10%以上，6月提价前开发商明显在试探消费者底线。而市场的成交火热必然将影响下半年市场。土地市场已经出现泡沫，相应的楼市的泡沫也已经出现。

　　6月，北京市预售商品房有48个项目获得预售许可证，而5月份则有52个项目获得预售许可证。开发商在6月明显是对5月出现的盘整有所担忧，但随着6月成交量的上涨，可以预见7月的新增供应必然会进一步上涨。

　　成交--前两月低迷，3、4月爆发，5月盘整，6月达到顶峰。

　　1：同比去年上半年上涨幅度达到86%，首次半年即突破11万套，

　　中大恒基市场部根据北京房地产交易管理网数据统计显示，今年上半年北京的商品房签约总量突破了11万套，达到了110010套，其中住宅套数为83043.同比与环比都比去年有了大幅度的提升。同比去年上半年提升幅度甚至达到了86%。（07年全年北京市商品房交易市场成交14.8万套，其中住宅类产品成交套数为12.4万套。08年北京北京市商品房交易市场成交13.8万套，其中，住宅类产品成交套数为8.5万套）

　　2：商品住宅成交量首次低于二手房住宅成交量。商品房退居住宅市场次席

　　在今年上半年商品房市场住宅成交套数为83043套，而二手房的住宅成交量为10万套，商品房住宅首次少于二手房。

　　3：5月市场盘整 预示刚性需求后继乏力，市场对后市价格恐慌明显出现

　　中大恒基市场部经理张大伟认为：一直以来市场上对刚性需求误解，真正的刚性需求有2个指标：必须买、买得起。而现在的北京市场可以说买得起的都是不必须买的，必须买的都买不起，。市场上之前一直说的刚性需求大部分为必须买的消费者，而这些人更容易受到市场波动的影响，可以说是市场弱势群体，07年这部分人群是入市最猛烈的时刻。结果出现了08年一年的价格缓降。5月的盘整预示因为价格即将达到前期高点时，改善性需求明显下滑，而出于对价格继续上涨的恐慌，所谓的刚性需求开始疯狂入市。6月北京新商品房及二手房市场都到达了近来的顶峰。随着地王的纷纷出现，预示着开发商对价格的心理预期越来越高。这样下半年的房价上涨可以预期。如果政府没有有效的控制手段，很可能又会出现07年与08年的市场状况。

　　08年来北京商品房月度销售走势图

　　注：以上签约面积单位为“万平方米”

　　1、2月市场特点：北京楼市在牛年开局不利。传统的农历新年的节日效应，购房、看房者数量大幅下降，两月楼市成交量非常低迷。环比12月呈现明显下降。其中成交的大部分房源为开发商提高优惠幅度导致。市场供应量对比成交更少，明显在消化前期库存，开发商对市场比较谨慎。

　　3.4月市场特点：成交量明显出现反弹，此轮反弹主要是2008 年积累的刚性需求的短暂释放，在各种利好因素的刺激下，北京楼市开始有了起色，回温迹象明显。市场的消化能力在逐渐增强，购房者的刚性需求得到有效释放。一系列的政府“托市”政策组合拳发力和开发商的深度降价配合，是楼市回升的主要原因。越来越多的开发商加入了价格战的队伍当中，并且打折情况从节前的羞羞答答变得坦然自若。多数开发商选择低价开盘，从某种意义上说价格出现了一定的理性回归。

　　5月市场特点：开发商开始明显提价，试探市场底线。京城提价项目大致可分为三种类型。第一类项目是前期受同区域内低价项目入市影响延缓开盘的项目。第二类提价的项目是受市场转暖影响出现热销的项目。第三类项目是由于前期产品开盘定价相对较低导致销售火爆。成交量因为市场短暂观望，出现盘整。

　　6月市场特点：成交量恢复上涨，成交价格更是接近前期最高点。消费者对价格继续上涨的恐慌明显出现，排队、抢购更是成为常态。市场明显恢复到07年底的状态，开发商提价比比皆是，不理性置业明显比例提升

　　价格--明显回升，接近前期最高点。平均单套总价已达152万

　　中大恒基市场部张大伟认为：目前的北京新商品房市场均价已经不是刚性需求可以入市的价位，这也是今年二手房市场成交量能够超过商品房市场的主要原因，平均总价超过150万与平均总价100万以内的二手房对比，二手房市场积聚的刚性需求更多。而商品房市场更多成为了社会富裕资本应对可能出现的通货膨胀的聚集地。卖掉二手房购买商品房的市场良性举动并没有出现。按照150万一套的水平，北京一个家庭月收入1万元的家庭需要不吃不喝12年半。所以很明显的可以得出现在的市场已经不再是刚性自住需求主导。

　　积压库存--住宅类套数明显减少。库存套均面积明显增加

　　上半年月末未签约现房统计  

　　从库存面积来看：呈现明显的下降趋势，特别是现房住宅积压库存6月30日比1月1日减少了7.9%。

　　未签约期房统计表  

　　与现房库存对比，期房消化库存的速度更快，半年库存减少了470万平方米。20.3%减少面积比例达20.3%

　　住宅未签约单套平均面积统计 

　　中大恒基市场部认为：目前的北京商品房市场，积压的现房住宅库存大部分为各项目尾盘或郊区大户型，为签约单套面积逐月加大。另外库存已目前的价格在大幅度消化这也使很多开发商有了更多拿地、拿高价地的底气，库存的加速消化预示着下半年的土地市场还将延续6月的趋势。