7月获得预售许可项目约七成延迟开盘

　　2006年7月，住房城乡建设部、发展改革委、工商总局曾联合发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，其中明确规定，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。而在北京市建设委员会发布的《关于进一步规范本市商品房预销售管理的通知》中则规定，商品房住宅项目自取得预售许可证之日起3天内，必须开盘，并按整栋对外销售。

　　“取证三天内整栋开售”的规定最初出台时，还有不少人议论是否要延迟获取预售许可证明的时间，以避免因延迟开盘而违规，然而随着时间推移，似乎就少有人提及此项规定了。拿到预售许可后并不急于开盘的项目也越来越多，真正按照规定执行的反而很少。

　　业内人士分析，不按期开盘的原因有多种，最突出的大约有两条，一是市场“蓄水”不够，意向购房者数量不足以支撑所供房源。而另一种情况可能截然相反，就是市场需求很大，但开发商出于未来供需差距以及追求利润最大化等考虑，有意延迟开盘或分期销售，并在这个过程中可能采取不断涨价的方式。

　　根据北京房地产交易管理网所提供的数据进行的一项调查显示，截至记者发稿前，7月获得预售许可证的23个项目(7月3日至22日)中，七成左右都是零销售。在近期销售形势如此良好的情况下，仍出现零销售令人费解。究其原因可发现，这些交白卷的项目并非不可售，而是根本没开售，就是说开发商并没打算在明文规定的“三日内”开盘。

　　延迟开盘项目涨价明显

　　记者随机调查了几个项目。金隅-山墅是在2009年7月17日拿到的预售许可证。网上登记的是会在2009年7月17日开盘。但当记者前去问询时，销售人员告诉记者，已经拿到预售许可的20号楼、19号楼等目前都未开盘，原定将于8月份开盘的计划也将往后推迟，具体推迟到哪天尚未可知。

　　同样的情况并不少见。中海紫御公馆在2009年7月9日拿到了预售许可证。网上登记的也是拿到预售许可证的当日会开盘。然而当记者问询时，销售人员则表示，7月9日获得预售许可的3号住宅楼、7号住宅楼目前都未开始销售。预计7号楼的可能预售时间是在九十月份，而3号楼则可能更晚。至于为何延期开售的原因，销售人员给出的答案是，目前集中销售的是1号楼的大户型产品，小户型产品由于比较好卖，开发商并不会急于将其推向市场。

　　另外，北京新天地项目7月3日取得销售许可证，实际开盘日期是在7月12日，价格也由上一栋楼的每平方米不到11000元涨至均价每平方米13500元。同样推迟开盘的还有金色漫香林 项目、海棠湾嘉园等项目。不少推迟开盘的项目销售人员都告诉记者，涨价已是必然，因为目前的销售情况“确实很好”。

　　业内呼吁开发商结束捂盘行为

　　曾有业内人士告诉记者，开发商自行决定销售速度是开发商自主经营权的一种体现，实践中很难界定什么是恶意的捂盘，什么是正常的分期销售。但至少违规操作的界限是明确的，因为北京市建委有明确规定，取证“三日内”开盘，不能按期开盘的应该可纳入违规销售之列。

　　而实践中由于销售形势好转，开发商通过各种手段控制销售速度也颇有名堂。京西一项目，此前数次推盘，价格约在11000元-13000元区间，近期销售价格每平方米连涨几千元，被一些业内人士分析为以提价的方式变相地减慢销售速度，达到控制推盘量的目的。此前北京市房地产交易管理网上的一些数据还显示，一些高端置业的房产，应该由期房转入现房销售，却迟迟不办理相关手续，致使一个季度内的销售数据皆为零。

　　销售不好时的变相捂盘有可能让人同情，但在销售形势大好的时候为了不断涨价而捂盘，多少让消费者心寒。北京大学不动产研究中心主任陈国强指出，预售制度虽然是政府制定的市场规则，但即使在现有的制度下，企业也可能通过延期拿证、定高房价等方式来达到捂盘的目的。华业地产副总经理陈云峰也表示，企业自动控制销售进度的行为如果不符合建委有关要求，不管是否有其个别情由，至少已是违规。另一些分析人士则指出，在楼市虚火的情形下，盲目捂盘有可能激起消费者的逆反心理，开发商应尽早结束此类违规行为，有关部门亦应加强监管。