住宅市场在经历了上半年的交易冲动后,正逐渐转向冷静。8月19日,记者了解到,8月中上旬,北京住宅期房网上日均签约345套,创下今年楼市反弹以来新低。
随着刚性需求已经经历了一轮集中释放,而银行一年的信贷任务也基本在上半年集中完成,今年最后4个月的楼市形势开始变得扑朔迷离,开发商从8月份开始加速开盘,以李嘉诚为代表的港资地产商更是成为楼市出货急行军。
“今年这最后4个月,住宅房地产市场很危险。”在SOHO中国收购摩根士丹利旗下东海广场全部股份新闻发布会上,潘石屹在接受《华夏时报》记者采访时指出。
诡异的8月 楼市面临销售拐点
数据显示,8月1日-18日,北京住宅期房网上签约6804套,剔除经济适用房、限价房等保障性住房,签约量为6212套,日均签约量为345套。
据记者了解,这一数据不但较7月份北京平均日签约量355套下降2.8%,而且也创了今年楼市反弹以来的新低。而在7月份,北京房地产成交量已经处于调整通道中,日均签约量环比6月份下降了7.8%。
但值得注意的是,虽然8月上旬住宅期房日签约量创下今年新低,但8月10日-8月16日,京城楼市商品住宅成交套数却在经历了持续几周的跌势后又全面上涨,商品住宅销售套数环比上涨13.12%,销售面积环比上涨16.78%。而其中现房商品房签约套数为563套,环比前一周上涨33.73%。同比商品住宅销售各项数字持续上涨。
丰瑞世纪总经理、地产分析师戴晓光认为,进入8月份后,楼市持续热销的动力已经不足,从8月上半月的北京楼市成交不断震荡的数据也可以看出,楼市正在酝酿调整,而因为8月上旬许多开发商集中开盘,京城楼市的新增供应量激增,而且开盘项目均价环比下跌,给购房者带来较多的选择和房源,而房贷可能再次收紧的传言也使不少购房者“紧急”入市,楼市很可能正在上演今年最后的盛宴,而8月份将成为销售拐点。
“后4个月住宅楼市很危险”
而上半年支撑住宅楼市发展的最重要因素,即各大银行房贷政策的全面放松,如今也开始转向。
随着银监会近期要求各大银行严格执行二套房贷首付四成的政策后,据记者了解,各大银行从7月份已经开始收紧二套房贷。
“监管层的要求是一个方面,更主要的是因为各个银行每年的个人房贷是有一定限额的,今年上半年,因为中央执行宽松的信贷政策,投资性购房大幅度增加,各大银行的个人房贷任务早已经提前完成。”华夏银行一银行分行负责人告诉记者。
该人士同时告诉记者,各商业银行在全年个人房贷任务基本完成的情况下,必然会收紧个人房贷,一方面是更严格地执行二套房贷政策、更严厉地审查个贷资质,同时与银行合作的评估所也不会像上半年一样可以宽松地高估房屋,这样下来,个人贷款购房必然会受到较大影响。
对于各商业银行提前完成信贷任务后会自行收缩信贷政策,潘石屹也对记者称,诸多因素在发生变化,今年后4个月的住宅楼市很危险,即使中央继续执行宽松的信贷政策,但今年前7个月国有商业银行新增贷款总额高达7.7万亿元,继续加大信贷的动力不足。
摩根大通董事总经理兼中国证券市场主席李晶也发表报告表示,今年前7个月新增贷款达到创纪录的水平后,银行对于信贷风险变得更为留心。报告认为,房地产价格与货币供应的流动性有紧密的关联。
开发商开始忙于出货
显然很多开发商已经意识到目前的市场逐渐冷静,在8月份开始加紧出货,同时,8月加价的幅度明显下降。
继8月初16个项目扎堆开盘创下年内新高之后,8月10日-8月16日,北京又有8个项目开盘放量,虽然环比前一周开盘数量锐减一半,但依然延续了放量较为集中的整体趋势,受开盘项目多集中在五环外的郊区县所影响,上周开盘项目均价为12586元/平方米,环比下降达17.66%。
而在上海市场,开发商集中出货表现得更为明显。
8月18日,摩根士丹利地产基金Anderson以24.5亿元的低价将所持有的上海东海广场一期的全部股本转售给SOHO中国,SOHO中国正式进入上海市场。
近日,李嘉诚旗下的四季雅苑正在部署大规模的推广计划,据悉,四季雅苑本是李嘉诚“长和系”持有并收租长达十余年的别墅物业,目前已陆续结束与租客的租约,计划将200多套别墅全部收回,改造后上市出售。这也是李嘉诚今年继抛售上海黄金城道商铺后,又一上海物业抛售计划。与此同时,世茂房地产、瑞安房地产也加入到市场推盘大营中。
业内人士认为,摩根士丹利以及以李嘉诚为代表的港资房地产企业是对市场动向最为敏感的一个群体,这些企业常常前期捂地,等市场高位时紧急出手。瑞安与和记黄埔突然加速推盘,很可能是看清了目前资金流动性充裕带动下的豪宅投资需求导致的楼市虚火,加速将手中物业抛出。
“下半年担心的问题很多,我最担心的是楼市出现'滞胀’。”8月18日,中国房地产研究会副会长顾云昌表示,目前开发商手中有钱,所以在年底前难以降价销售,由此可能出现“有价无市”的局面,进而出现价格高位上涨而成交量低迷徘徊地滞胀。
