近日，在万科公园5号二期开幕酒会上，万科北京新任总经理毛大庆表示，加盟万科后将主要负责土地储备工作，希望未来三至五年做北京市场的前三名。

　　然而，一再表明不拿地王的万科如何实现这一愿景？唯有走高端路线。

　　土地瓶颈

　　“我们应该怎么应对这个市场？市场一定是有起伏、有波动的，我们不可能预测未来，但我们可以有所准备。”王石在自己的新书《徘徊的灵魂》中写道。

　　他曾经在万科内部会议上讲过一个故事：“日本有一家叫三泽的企业，本是非常优秀的住宅开发公司，原来排在日本住宅开发的前三位，但是它垮掉了，为什么呢？因为它在日本经济高涨的时候买了几块高价地，结果市场剧变导致资金链断裂。我们研究日本市场，会得出结论：拿高价地最后都要垮台。”

　　这样的结论和感悟是万科经过2007年的“疯狂”后得出的。2007年10月25日，万科以17亿元的“地王”价格夺得了朝阳区西大望路27号住宅地。此后，万科一直没有在北京拿到新的项目。万科曾经参与广渠路15号地的竞逐，并在33.1亿的报价时举牌，并最终放弃角逐。而拿地不畅、后续发展乏力一直是万科在北京市场发展的瓶颈。今年以来，万科在全国新增土地储备414.6万平方米，北京市场却没有一幅土地进账。

　　在毛大庆描述的愿景中，万科在北京的目标将是目前市场的前三名。北京房地产市场集中度并不高。北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人薛迥文对本报记者说，如果倒退十年，北京市场占有率最高的是首开股份的前身，由于北京房地产市场化起步较晚，协议出让地块前，地块集中在国企手中，北京城建、金隅地产都有大量的土地储备。还有一些土地分散于各部委直属企业旗下。但是随着招拍挂制度开始实施，越来越多企业进入北京市场，打破了国企市场占有率较高的局面。

　　思源置地研究机构认为，万科在北京拿不到地主要的原因，在于万科的城市发展布局策略。万科布局主要在珠三角整个区域，环渤海区域则重点在天津，包括大规模项目东丽湖、水晶城等，北京则主要在城市郊区，例如四季花城。另外，万科政府资源有限，融资成本相对较高，可能使万科单位资金成本很高。在新的市场周期中，万科急切地希望在一线城市有所突破。

　　高端路线

　　薛迥文认为：从万科之前开发的产品类型来看，城市中心的豪宅并不是万科更加擅长开发的产品，万科之前的项目多为在郊区或者位置较为偏远的大盘。

　　尽管不擅长，“地荒”迫使北京万科一段时间内必须提高旗下两个主要项目的利润率，提高价格，放缓销售进度。万科公园5号项目已经上涨至每平方米35000元。此前，万科公园5号因销售进度缓慢还被指“捂盘”。毛大庆表示，“该项目的价格是稳步上涨而非突然之间的暴涨，万科是不愿做市场价格的领跑者的。”

　　万科在北京另外一个项目，曾经是“地王”项目。这个后改名为“蓝山”的项目，地块的楼面地价为11409元/平方米，这一价码创下了2007年京城出让土地楼面价新高。

　　自万科入主该地块后，2008年3月份该地块曾一度破土动工，但随后国内房地产形势急转直下，京城楼市量价齐跌，这种局面显然令北京万科有些意外，该项目很快便停工搁置，直至今夏动工。万科蓝山预计11月底开盘销售。毛大庆表示，蓝山也将被打造为高端住宅项目，现在开盘价格还未确定。据了解，蓝山项目的开盘价格将低于广渠路15号地项目的价格。