“现在如果每天能卖2万多块，你改成这样摆，突然只能卖1万块，老板要追究责任谁来负？”、“你不尝试一下同系列摆放在一起，怎么就知道营业额不会上升？”……8月24日午后，在北京前门大街一家专营筷子的店铺里，两位设计师正在为商品的陈列摆放激烈争执。如此谨小慎微不是他们的错，因为在这条著名的“天街”上，任何一点细微的改变都可能让你的营业额突然上升或突然下降。

　　这家筷子店是幸运的，纵使不是老字号，但因有实力支付高额租金，就有资格在前门拿下一席之地，也有了进一步“掘金”的机会。要知道，还有十数家最能代表北京特色的老字号品牌，被挡在了高租金的门槛之外。

　　如今，前门大街商业区已经启动二期招商工作，向东扩大招商区域，推出4个地块建筑寻求终端用户合作。同时，几经延迟的正式开街日期，也定于9月底的国庆前夕。

　　前门大街从2007年5月开始开发改造，崇文区政府先是筹集80亿元资金用于修缮，而后潘石屹注资1.441亿元购入天街公司49%的股份，同时拥有后者已取得的前门项目几乎所有商业权益，并预备投入百亿元开发。但时隔两年后的今天，潘石屹从开发商摇身一变成为前门“小业主”，受损的不止是形象问题，其中缘由也值得玩味。是因为租金标准难以达成共识？是开发者与诸多老字号之间的博弈始终未停止？个中关系让人眼花缭乱。

　　记者试图厘清这一系列的经济账，但实质上，这是一个相关利益构成极其复杂，政府、国企权属交错的高度敏感之地，“前门大街开发两年多来，有笔算不清的糊涂账，经济账中掺杂着太多其他元素，已经难以用孰输孰赢来衡量。”一位研究人士如是称。

　　非利益考量

　　在多个场合，北京崇文区政府以及天街公司对于前门项目均避而不谈“开发”二字。在他们看来，对于前门，他们的角色是“建设者”、“改造者”，因为与普通开发商不同，其目标不是把经济利益放在第一位，而是承担着“保护古城风貌”、“传承民族文化”的使命。

　　事实上，天街公司是目前前门大街惟一的开发者，这是一家崇文区下属的国有企业，据该公司董事长田耘透露，天街公司目前只有两个股东：崇文区国资委以及隶属于崇文区国资委的北京崇远投资经营公司。潘石屹退出后，天街公司已无私有股份。

　　早在2007年3月，潘石屹以红石公司名义取得天街公司49%的股份后，SOHO中国（企业专区，旗下楼盘）在香港上市时便明确表述，将用SOHO中国名义收购该部分股权。但在后来的操作中，真正的“主人”却是天街公司，SOHO中国既未能购入上述部分股权，也无真正的开发、招商权限。

　　今年初，潘石屹主动提出以既有投入购买一部分物业产权的方式退出。这才出现了潘石屹买下自己建造的房子，由开发商变为业主的戏剧性一幕。为此，潘石屹又投入了17.7亿元。

　　因为有这么一段波折，天街公司其实不太愿意提起SOHO中国。面对记者多次追问，田耘只是侧面强调，前门大街总体是政府长期持有物业，包括“东扩”区域主要部分也是政府长期持有的，但政府并不直接操盘，而是通过崇文区国资委作为投入主体，由国资委组建公司来经营管理。

　　有趣的是，记者发现，在天街公司担任要职的同时，田耘还担任家和家美集团总裁等职位，去年在北京市第十三届人民代表大会举行期间，同为北京市人大代表的潘、田二人碰巧住在同一个房间，并针对家居行业，展开了一场思想交锋。但在前门项目面前，无私情可言。

　　“SOHO中国主要是在2007年到2008年在前门大街的建设过程中，和我们公司进行了一些合作，做了一些努力，所以给予了他们一定的回报”。田耘所指的回报即是潘石屹取得的物业。“前门大街总的规划建筑面积是10万平方米，SOHO中国总共持有的地上建筑面积2万平方米，地下建筑面积负一层大概是2000平方米，所以在整个大街里是一少部分。”田耘透露。而据记者了解，潘石屹所拥有的部分物业基本位于前门大街最南端。要打造成大街南端的标志性建筑，其论证、设计也是一个长期过程，全部完成的话，也应该到明年年末了。

　　即使持有这部分物业，潘石屹也不能随意招商。崇文区商务局局长、前门大街管理委员会副主任孟志君表示，SOHO中国把目标客户提供给崇文区政府，由区政府对其业态进行把握，认为不符合前门大街业态的，则提出反对意见。即便如此，剩下的商户比例也高达8∶1到10∶1之间，也就是说，8~10个商户对应一个商铺，按照这样的比例选择最终落户的商家。

　　田耘称，除了开发权限外，对最终商业形态的把控，也是体现政府意图的重要部分。而前门大街52栋单体建筑，政府决定做长期持有型的物业，原因是因为前门大街的特殊地位，经营管理的好坏直接影响首都的形象乃至国家的形象。只有在产权稳定的前提下，才能提升管理水平，打造商业特色，而一般企业则肯定会以纯粹的经济利益来考量。

　　“钱景”依旧可观

　　与SOHO中国之间并不能算作是成功的合作，现如今，天街公司又在为探索更好的合作方式而寻求其他伙伴。

　　不久前，天街公司高调宣布前门大街商业区“东扩”招商工作启动，推出4个地块建筑寻求终端合作方。其中两个地块建筑在东侧北端，与前门老火车站隔路相望；另外两个在东侧南端，毗邻刘老根大舞台。这4个地块总占地面积约2万平方米，占到前门大街商业区规划总面积的9%左右。

　　最新的数据显示，前门大街商业区共有52个地块，总用地面积达到22.4公顷，规划建设面积（含地下）约40万平方米。根据规划，前门大街商业区功能规划为一街五区，即前门大街步行商业街、中华老字号区、民俗餐饮区、高档商品区、四合院体验区和娱乐休闲区。

　　与此前不同，此次在寻求合作方上，天街公司表现了较为宽松的姿态，采取了与商户协商的灵活开发模式。田耘称，在主体持有的前提下，不排除出售的可能，不排斥民营资本的参与，但民营资本的参与方式要本着双方自愿的原则，随着前门项目的进展，中间可能会有所调整。

　　此举在业内看来是，SOHO中国退出后，崇文区政府将要面临巨大的资金压力，肯定还会用市场化手段运作。

　　虽然天街公司乐于回避资金问题，但田耘还是坦言：“我们不是采取开发的模式，不是单独追求利润，但也不希望赔钱，政府也希望能增加税收，但是更注重社会效益。”

　　不可否认，对于前门项目，不管是租还是售，“钱景”会很乐观。天街公司方面透露，目前租金最高的店铺达到了每天60元/平方米，最低的也达到了十几元以上。

　　一组数据可见端倪。SOHO中国持有的前门大街两个商铺，在6月底，以每天约60元/平方米的天价出租给两商家。业内人士为其算了一笔账：即使以每天30元/平方米的平均租金计，潘石屹的年租金回报率也高达30%。仅用3年时间他就可收回全部成本，然后，他每年将坐享5 亿余元的利润，相当于其2007年利润的1/4。

　　“仅持有小部分物业的潘石屹尚且能赚取巨额利润，更别提天街公司了，最大的受益方依然是投资方。”商业地产专家陈俊认为。

　　由于前门大街绝大部分商铺只租不售，天街公司需要、也有条件依靠租金获取收益。不过，陈俊同时表示，前门大街原有的最吸引人的“土味”已经没剩多少，现在的主要客群是旅游人群，前门大街商业能否成为真正的“金街金铺”，为投资者带来丰厚回报，还需观察。