盘古大观整个龙型建筑群龙头所在位置的A座建筑,在气势恢弘的外表下,却有着“苦情身世”,身背巨债。
保利地产(600048)中报相关资料显示,截止到今年8月24日,盘古氏投资有限公司(下称盘古投资)已向保利地产全资子公司保利(北京)房地产开发有限公司(下称保利北京)支付7亿元,以赎回其开发建设盘古大观A座写字楼部分房产。
而这个与京城最贵楼盘相关的赎回行动,远远不是4年前就已经开始的债务纠结的结局。
保利与盘古大观的纠结
盘古投资欠下保利北京的巨额借款,源自于4年前盘古投资想要建设金泉广场和盘古大观的资金需求。
2005年10月,保利地产与北京摩根投资(盘古投资前身)签订协议,摩根投资将其项目子公司北京政泉置业有限公司80%股权抵押给保利北京以取得保利8亿元的注资,并承诺保利北京可从该项目销售中获得不低于27%的回报。保利北京一高层告诉记者,这只是单纯的一项财务投资。
而8亿元的注资中,5亿元用于北京摩根投资开发的金泉广场,3亿元用于其另一个项目摩根中心(即后来的盘古大观),合同期为两年(即2006年7月4日起)。
然而,2007年,合同尚未到期,北京金浩投资有限公司、北京浩云生物医药科技有限公司(两公司合称原股东,其控制方为北京盘古投资)想要收回政泉置业80%的股权。但又无力支付回购现金13.7亿元。
2008年5月14日保利地产发布公告称,原股东将13.7亿元的债务转让给盘古投资履行,盘古投资将自持的盘古大观A座写字楼以13.7亿的价格预售给保利北京,以抵消盘古投资对保利北京的债务,盘古投资有权在2008年12月1日前以不高于15.6亿元的价格回购A座。
然而2008年12月1日前盘古投资并没有做出回购举动,按照民事调解书,北京保利已经完全获得了盘古大观A座的所有权。
6.7亿债务限年内偿还
但A座写字楼并未如约归属于保利北京,关于回购的事情仍未结束。
今年3月底,一位保利北京的高层向《华夏时报》记者表示,由于盘古投资没有在2008年12月1日之前回购A座写字楼,按照合约,保利正式对盘古大观A座收房,要求收房的函件已经发到盘古投资。
记者从北京市房地产交易管理网了解到,盘古大观A座135套写字楼3个停车场已经于2008年4月整体出售,销售面积13.22万平方米,均价10380元/平方米,作价13.7亿元。这一金额刚好与盘古投资欠保利地产的债务相吻合。
然而,10380元/平方米的出售均价被业内认为太低,仅仅与目前其公寓出售的均价35000元/平方米相比,就已经算是以三折出售,这笔买卖并不划算。所以,在此之后,盘古投资仍在为回购努力。
2009年7月27日,保利北京与盘古投资达成《仲裁和解协议书》约定,之前抵押给保利北京的盘古大观A座写字楼,也将随着盘古投资的还款,逐步解除与保利北京的预售合同。
在偿付回购款之外,盘古投资还将付万分之二到万分之五的违约金。
据记者了解,目前,保利北京已收到7亿元的回购款,还有剩余6.7亿元回购款尚未支付。盘古投资偿付的最后期限为2009年12月31日,逾期,保利北京将不再支持盘古投资的回购行为,而剩余的房产将归保利北京所有。
成交惨淡面临还款压力
在今年的预售商品房均价排行榜中,盘古大观仍以9.2万元/平方米的价格占据冠军宝座。然而,这座北京最贵楼盘的近7亿元的债务为何迟迟不能还清?
记者获得的一份盘古大观销售跟踪数据显示,在2008年8月以前,盘古大观就已经销售了185套。积攒了盘古投资巨大心血的盘古大观,成为还钱给保利北京的希望。
然而2008年9月发生的全球金融危机,使得中国房地产市场发生深度调整,2008年12月1日到期的回购协议并未如约履行。
但今年4月初,记者发现,北京市房地产交易管理网上当时有93条退房信息,退房率达到38.91%,这样高的退房率在期房销售中较为罕见。而在2008年8月以前退房信息就有76条。
而这样高的退房率也引发了对于该楼盘卖得火爆的真实性怀疑。
目前,据北京市房地产交易管理网显示,盘古大观从2006年12月领取预售证至今,有239套房产出售,目前已销售112套,总成交金额为20亿元。而这20亿销售回款为什么没有拿出一部分补上债务窟窿?
另外,据盘古投资市场部人士杨睿介绍,目前已网签的112套销售为内部认购,而剩余的房源将在10月开盘销售。
而按照北京市房地产交易管理网上公布的均价35000元/平方米、常规户型600平方米计算,剩余的80套房源,将为其带来16.8亿元的收入。
但是,高端住宅的销售并不是一件易事。记者从相关机构获得的数据显示,从今年2月到现在,盘古大观仅销售了1套,而其交易价格仅为10000元/平方米。
这样的销售速度和价格,让第二次的回购计划再添疑问。今年年底,这场长达4年的资本游戏也许将有个最终的结果。