活动策划：柯鹏(柯鹏博客,柯鹏新闻,柯鹏说吧)唐文祺 　　主持/整理：唐文祺 　　嘉宾：戴德梁行房地产咨询有限公司投资部董事叶建成 　　限制外资的脚步并未由于楼市一片冷清而有所放缓。日前，商务部、发改委先后发布了《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》和《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》，外汇管理局也明确提出，外商投资企业外汇资本金支付结汇成人民币之后，资金不得用于境内股权投资。一方面是政策在微调中却不失收紧，一方面是外资仍在频频加码中国房地产市场。中国房地产市场未来走向究竟如何？本次上证第一演播室请来专业人士做解答。 　　主持人：最近多个部委接连出台了几份“限外”的相关文件，对于外资投资环境有怎样的影响？ 　　叶建成：从目前的市场情况来看，“限外”政策的实行并未有放松。近期商务部和发改委先后发布了两份相关文件，从内容来分析，只是对于部分细节进行了重新定义和修改，但基本的政策层面不会有太大变更。 　　再如外汇管理局针对外资企业外汇资本金支付结汇管理做出的规定，这一次明确提出了结汇所得人民币资金不得用于境内股权投资，而由商务主管部门批准成立的投资性外商投资企业，一旦从事了境内股权投资，其资本金的境内划转也应当经外汇局核准之后才可办理。这其实是杜绝了有些企业假借增资扩股的名义，将外汇非法引入投资项目。从这方面来说，也有进一步加强“限外”的意味。 　　主持人：今年上半年发生了几起离岸交易的收购案例，您认为如今外资对于中国房地产市场的看法如何？ 　　叶建成：其实说实话，外资现在对于中国房地产市场比较悲观。不是说不看好中国房地产市场后市，主要还是对整体市场没有信心。包括投资操作的限制、融资愈发收紧等各项原因，导致成本增加，而回报率却有收缩。在这种情况之下，外资会选择更为理想的市场进入，或者以回报更高的方式进行投资。 　　如今离岸交易已成为主要的投资方式，对于外资买家来说，主要还是因为“限外”政策导致物业选择面减少。通过以收购海外项目公司股权的方式收购并持有物业，还是基于对物业投资价值的判断。从目前的市场情况来看，北京的商业物业回报率在7%-8%，上海的商业物业回报率略低些，在6%-7%。 　　主持人：未来中国房地产市场会在这种预期值中如何发展？ 　　叶建成：除了部分对规避风险有要求的投资机构，许多外资投资买家还是希冀获取较高回报率，因此，会等待一定下跌空间才会进入。我认为，现在是买卖双方陷入拉锯状态，未来可能会价格下跌，也可能是交易放量。 　　从中期来看，未来两三年时间内，中国房地产市场可能面临下调压力。但总的来说，这种调整应该是健康和理性的。