销售业绩突破200亿

　　2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。而重点城市下跌幅度则大幅高于这个数据。从商品住宅成交面积指标来看，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，广州（1-11月）同比下降38.2%。

　　在这种低迷环境下，保利地产年报显示，2008年保利地产实现房地产销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，比去年同期分别增长29.48%和20.36%；归属于上市公司股东的净利润22.39亿元，同比增长50.35%。保利地产董事会决定，每10股派送红股3股并派发现金红利1.32元（含税）。

　　报告期内，公司依然保持经营规模的适度增长。

　　2008年公司新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，截至2008年底土地储备数比上年同期净增189万平方米。公司表示，这些项目均以出让底价获得，且大多数位于公司开发较为成熟的区域，为公司的未来发展奠定了坚实的基础。

　　恒泰证券孙旭东表示，目前来看，保利地产已经实现了针对国内市场的合理扩展，在国内房价出现大幅动荡的情况下，公司销售毛利率却逆势实现增长，非常不容易。综合来看，公司应对危机的能力非常强，一旦房价回暖，公司充足的土地储备将确保未来增长的足够空间。当前公司股价在18元附近，中期看股价在增发完成之前，有望保持相对强势。

　　房企存货普遍增加

　　在业绩高速增长的同时，保利也面临存货激增、预收账款下滑等问题。报告期末，公司存货401.96亿元，同比增长43.12%，占总资产的比例达74.95%。

　　针对存货上升带来的资金压力，保利地产同时公告，拟非公开发行股票以募集资金不超过80亿元，发行价格不低于15.89元/股，投资于上海、天津、长沙等地的8个项目。保利集团承诺以不超过15亿元现金并且与其他机构投资者相同的认购价格认购本次发行的股份。

　　中原地产华北区总经理李文杰表示，保利存货激增是这个市场的普遍问题，富力、合生、金地、万科都在不同程度上存在过去几年发展太快、积存的土地和开发的房子过多的情况。去年市场总体形势出现变化时，很多公司的反应都不一致，认识到降价成为必然趋势都经过很长时间，很多公司总体销售目标没有完成，相对应的，存货的增长速度更快。由于资金出现很大缺口，募集新的资金确保项目运作也都成了公司的“必修功课”。

　　有关数据显示，1998-2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压在发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险。

　　■解读

　　今年地产业绩将回落

　　保利的年报同时显示，今年1月份，保利实现签约面积18.38万平方米，同比增长269.85%；实现签约金额13.76亿元，同比增长148.44%。由此计算，保利1月的销售单价同比下滑32.8%。

　　李文杰表示，万科、保利是最早发起降价大品牌房企，他们的开发规模很大，对市场的感觉也很敏锐，降价正说明他们对未来的判断。降价的同时交易量出现激增一方面说明降价是一种有效的手段，一方面也证明品牌房企在购房人心目中的口碑。不过，降价将进一步压缩房地产企业的利润空间，预计今年地产公司的业绩也将出现回落。

　　新一轮降价不可避免

　　根据目前的住宅存量增加情况，北京东润投资集团营销总监张奕奕表示，“按照2007年12万套的销售来计算，即使今年没有新房入市，可售房源也足以销售一年。”

　　很多业内人士也表示，可售住宅增长主因是交易量下降，开发商存货增加对其资金回笼产生巨大压力。为此，万科、金地等开发商均表示减少开工量，目的是减少存货。总体上说，楼市滞销的局面今年仍会持续，新一轮降价也不可避免。

　　房价还有10%调整空间

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对记者表示，从其了解的情况看，2008年各个开发商都只完成了销售计划的一半左右，回款情况比销售情况更差，银行对开发商的贷款也很谨慎，弄的企业的现金情况都很紧张，北京各开发商的存货量普遍有所增加，存货达到几十亿的企业压力是非常大的。

　　在存货增加、开发商谋求增加销量的市场情况下，预计北京房价还有10%左右的调整空间，估计在今年六七月份将会达到今年价格的最低点，但成交情况应比去年有所好转。