——编者的话

    利用政府“有形之手”，盘活现有二手房和租赁市场的房屋存量，提高住房的流通速度和利用率，或许能为市场提供源头活水。

    据有关方面的数据统计，近日沪深两市已有34家房地产上市公司公布了2009年年报，近四成业绩涨幅在50%以上，其中9家的业绩增幅超过100%。与此形成鲜明对比的是，过去一年里房价近乎疯狂的反弹和飙涨，让普通民众只能望房兴叹。普通购房者与房地产大佬的利益之间，显然存在某种此消彼长且极不均衡的博弈。在这种业已形成的力量悬殊背后，隐藏着中国房地产市场的不成熟，难以消弭的地方利益诉求，以及尾大不掉的地产生态等等。

    在着手试图对这些深层次问题进行一劳永逸式解决的同时，我们也不妨从另一个角度来进行补充性努力——利用政府四两拨千斤的“有形之手”，盘活现有房屋存量，提高既有住房的流通速度和利用率，而不是一味将目光放在新增一手商品房的调控之上。

    这一思路，有其内在的合理性。其一，能够物尽其用，避免无谓的铺张浪费，提高社会财富使用效率。其二，增加供给，平抑楼价。其三，形成合理的业态结构，有利于楼市健康发展，降低房地产行业增长乏力甚至崩盘的风险。

    那么，楼市中哪些部分属于“存量”？又各自应以何种方式“盘活”？

    最大的一块存量蛋糕当属二手房。在欧洲很多城市，房地产交易的主力就是二手房。有机构认为，健康的一国或地区的房地产市场，其存量房与增量房成交之比应该是51。而在我国几乎所有省市，均仍是新楼盘充当“主旋律”和“一哥”，个别城市二手房交易偶有冒头超过一手房，立即就会成为新闻。事实上，今日中国二手房的“空置率”或规模，并不亚于一手房。如何鼓励这些空置的二手房真正进入流通领域，填补一手房供给的“人为不足”，对政府部门是一个考验。

    就此而言，二手房交易环节征收的营业税、所得税以及相关税费，虽然是抑制炒房的不得已之举，但客观上也“误伤”了合理的二手房交易，为渊驱鱼，将买房人推到了新楼盘面前。而由于新楼盘楼价对二手楼价的引领和指标作用，又对整体房价的非理性上涨起到负面作用。鼓励二手房交易的不二法门，就在于政府合理减免普通二手房交易的相关税费。至于有人担心此举会刺激炒楼，其实通过认真和严格的技术甄别，完全有可能对大批量进货和出货的业主交易行为进行限制。

    另一部分有待进一步盘活的存量，就是租赁市场。发达国家居民租房的比例之高，对于笃信“要住房须买房”的国人也早已不是新闻。国人热衷买房，有着传统文化和心理的因素，但也与租赁市场的有待成熟有关，同时房屋出租税费的转嫁，也提高了租房成本，让一部分本打算租房者走入买房大军行列。培育健康的租赁市场，降低租房成本（包括税费成本和风险成本），亦可提高租房在“居者有其屋”中的比例。

    此外，一些开发商手中捂盘惜售、“卡壳”或“烂尾”的一手房，某种意义上说也可视为存量，应区别对待。对捂盘惜售的，应予以重罚，逼其放盘；对交易流程中出现一些问题的“成品房”，有关部门则应积极介入，打开死结，尽早盘活。

    在楼市处于非理性、亚健康状态的今天，通过鼓励盘活存量，或许能够为市场提供源源不断的源头活水，扼住楼价飞涨的野马之缰。（徐锋）