业界最关心的是有没有足够实力支付巨额地价款

    255亿元！在国家进一步收紧土地出让政策的大背景下，12月22日下午，广州诞生了可能是中国土地出让史上空前绝后的“地王”——由三家粤派地产集团组成的“富力联合体”拿下了占地263.9万平方米的亚运城地块，平均楼面地价达5821元/m2。

    “天价”拿地的背后，蕴藏着太多有趣的故事和令人深思的问题……

    富力联合体名叫

    “广州利合房地产”

    “富力联合体”在拿地前就组建了一家名叫“广州利合房地产开发有限公司”的项目公司。朱荣斌表示，虽然目前还没细化讨论“蛋糕”将如何分，但一定会统一运作。这当中，碧桂园将带来大盘运作的先进经验，雅居乐将发挥走精品路线的特色，富力则会继续在商业地产上展其所长，从而实现强强联手。

    朱荣斌还表示，政府已经为亚运城项目做了很多配套设施，规划理念也非常先进，开发商可以坐享其成，只需对地块“填空”就好。此前曾担心局部地块的容积率过高，但走进现场可发现，每个住宅组团周围都有绿地，实际算起来容积率还不到2，这样的条件很难得。联合体有信心把这个项目打造成一个“世界罕见的高素质项目”。

    拍卖结果出来后，业界最关注的问题是：“富力联合体有足够的资金实力去支付地价款和进行后续开发吗？”面对质疑，富力地产华南区总经理朱荣斌表示：“虽然255亿元的总价很高，但对于联合体而言并没有形成太大的压力。首期四成的地价款平分下来，每家只要34亿元。而在此前，联合体就已经交了20亿元的保证金，因此，余下的只有82亿元需三家平分。”

    算算三家“银库”：现金流充裕

    从现金流来看，根据这三家房企上半年的财务报表显示，截至6月30日，富力包括限制性资金在内的库存现金为59.79亿元，其中非受限的资金为52.4亿元；碧桂园现金为94.32亿元；雅居乐的现金及现金等值项目为49.12亿元，另外还有18.75亿元的有限制现金。三家累加起来的非受限现金大约有195亿元。

    再从销售业绩看，今年前11个月，富力协议销售总额达226.21亿元；雅居乐的累计合约销售面积达242万平方米；碧桂园已签约合同销售金额约194亿元。

    由此可见，三家企业的资金回笼都相当良好，现金流较为充裕。支付前期地价款确实绰绰有余。

    后着：现房套现能抵一半首期款

    中地行董事长徐建平也认为，首期102亿元地价款对联合体而言并不会产生过大的压力。因为亚运城项目中所包含的8000套住宅已是准现楼，这对银行而言是优良资产，是争着放贷的对象。按照市场价1万元/m2的七折计算，总面积达80万平方米的8000套住宅，就可抵押套现56亿元，这就已经是首期地价款的一半以上了。

    联合体目前面临的最大问题，是如何令项目快速销售和开发，走向良性循环之路，只有这样后续资金压力的风险才会得以减少。

    记者获悉，在联合体中，除了三大巨头本身，还有两家富力控股的香港公司。业界估计这两家公司的参与可能就是为了项目融资的需要。

    富力充当“和事佬”促成合作

    竞投结束后，朱荣斌以联合体发言人的身份在接受本报记者独家专访时表示，此次获胜是合作三方团结的结果。

    据透露，富力地产的董事长李思廉与雅居乐集团主席陈卓林私交甚好，同时也与碧桂园的老板杨国强是多年朋友。不难猜测，碧桂园与雅居乐这两家番禺的竞争老对手能在短期内化敌为友，显然是有李思廉“搭桥”的作用。随后这三家携手合作也就变得顺理成章了。（王荔珏）