截至2008年底，我国城镇人口为6.07亿人，城镇化水平为45.68%， 正处于加速期。

　　中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。

　　城市综合体HOPSCA集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施，近几年正成为中国商业地产发展的主流商业模式，从某种意义上讲，中国未来城市开发的竞争也是综合体的标志性竞争。万达集团、中粮集团、华润集团、宝龙集团等等行业领袖企业更提出只做城市综合体的发展战略，而杭州、合肥、沈阳和济南等代表性二线城市更提出主要发展城市综合体的战略目标！

　　顺应中国城市发展的大势、城市化进程的轨迹和商业不动产进步的方向，全国工商联房地产商会及商业不动产专业委员会，在全国率先推出城市综合体国内外专业考察和培训课程、城市综合体专业论坛和城市综合体示范工程推介的基础上，发起撰写《中国城市综合体专业研究报告》。本报告历时一年的时间，从国内外城市综合体的历史渊源、发展轨迹、定义、本质、模式、功能、分类、社会经济意义及CBD与城市综合体（群）的关系等理论角度进行了系统梳理和高度提炼，并对“日本东京六本木新城、香港太古城、新加坡新达城、北京石景山万达广场、北京数码大厦、北京蓝色港湾、上海虹口龙之梦、深圳华润万象城、深圳中航城、溧阳唐家圩商业中心、秦皇岛兴隆国际城、佛山奇正创业产业园、赣州中航城等项目案例与新加坡凯德置地和大连万达集团等连锁企业案例展开了分析、研究和总结。

　　全文共300多页、近15万字、30多个案例、上百张图片和图表，力图为中国的城市建设者和管理者、商业不动产的开发商和运营商以及调研定位、规划设计、招商租赁、运营管理和财务融资等全产业链的专业机构提供一个可资学习、参考和指导的文本和案例。

　　本报告得到了“北京九源三星建筑师事务所、北京摩瑞嘉泰咨询有限公司、北京百瑞斯房地产顾问有限公司、上海三益建筑设计有限公司、深圳华阳国际（深圳）设计公司、深圳新摩尔商业管理有限公司、香港司培思商业经营管理集团和美国RTKL国际有限公司”等国内外8家专业机构的大力协助，在此一并表示衷心的感谢！

　　在此次报告研究团队的基础和框架上，CCREC联合以上8家专业机构成立了“中国城市综合体案例研究中心”，将继续推进中国城市综合体的深入研究并为城市、行业、企业和项目提供全方位、系统性、专业化的专业服务--希望不负众望并得到广大同行的指正和支持！

　　报告概述

　　《2010年中国城市综合体专业研究报告》综合了宏观经济学、社会学、生态学、城市经济学、建筑学、统计学等多学科知识，沿着城市、城市发展进程、城市化进程、城市综合体与城市化脉络系统，结合实际案例和相关定量定性分析，探索了城市综合体对城市经济发展的重要性和积极意义。

　　报告共分为十三部分。第一部分到第七部分首先对城市综合体进行了详细阐述和论证。内容包括城市综合体与建筑综合体的定义和区别、城市综合体的社会经济意义、城市运营与城市综合体、城市CBD与城市综合体、城市综合体的功能以及城市综合体的分类等内容。

　　报告的第八部分到第十部分，区别于混合式常规研讨方式，我们采用层层“剥葱”方式，对城市的演化与发展、城市化进程、第三产业发展与城市综合体各个层级之间内在逻辑关系进行了理性探索。首先，我们把城市界定为一个多生态、多功能泛综合体，然后从社会学、经济学及生态学角度等考察了城市内涵和发展历程，并以这些学科的城市定义为基础，从城市化及产业发展的角度对城市的经济结构、城市的功能、城市的发展阶段、城市对经济发展作用等方面进行了多维度考证。通过这种方式，我们得以清晰地探明了城市的发展与城市化进程的必然联系，发现了城市、城市产业经济发展、城市化和城市综合体之间逻辑发展关系。同时，我们界定了现代服务业的内容：金融、保险、物流、商业、贸易、法律、会计、IT、广告、管理与技术、建筑、教育、咨询等诸多门类，调研了国内外多个代表性城市的城市化水平、产业结构水平和就业水平，论证了第三产业作为优化产业的重要性。第三产业不仅提供了就业岗位，成为拉动城市经济的主导力量，而且促进了城市软硬件设施的不断完善；阐述了城市化进程对城市发展和产业结构调整和优化的作用；论证了发挥政府职能的重要性，并推导出城市综合体对于城市化进程和第三产业发展以及城市核心竞争力提升的重要性。

　　由于以城市综合体广义定义和城市空间区位为基础建立了城市综合体的分类只是理论性的、定义性的分类即没有考虑城市化发展水平、城市发展规模和城市经济结构等外部现实动态因素对城市综合体开发规模的影响和制约作用。考虑到这些动态因素对城市综合体开发以及城市经济建设具有更现实的指导意义，在本报告的第十部分对城市综合体进行二次分类，建立了基于城市化水平的城市综合体开发指导原则，目的在于尽可能避免导致各种负面影响和结果的盲目开发。

　　作为报告第八部分至第十部分的补充，在报告的第十一部分，我们建立了“三级城市诊断指标”体系，确定了关键先行指标（KPI）和关联指标（RPI），并对这些指标的重要性进行了阐述。在统计调研和分析中国十多个具有代表性城市相关数据的基础上，建立了“城市级别”的GDP分类标准及相应的代表城市，以此作为城市综合体开发的“城市经济质量”参考值。

　　作为报告的重要成果之一，报告的第十二部分改变了以往行业内多以定性方式总结城市综合体的现状和趋势的做法，在抽样调查了50多个中国城市综合体相关数据的基础上，运用了相关的统计分析原理和技术，建立了相关的量性分析模型，以定性与定量分析相结合的方式分析总结了中国城市综合体的现状、趋势及发展瓶颈。

　　报告的第十三部分，以案例研讨方式从不同视角进行分析，总结了国内外具有代表性的城市综合体开发企业的产业价值链发展模式，并对国内外数十个知名项目案例进行了详细的剖析讲解。

　　第一章 城市综合体相关概述

　　1.1 城市综合体定义

　　1.1.1 建筑综合体

　　建筑综合体是一种建筑功能与建筑形态相结合的狭义定义。包括“多个功能不同的空间组合而成的建筑”（中国大百科全书）；是在一个位置上具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书）。这些功能包括酒店、公寓、住宅、办公楼、公园、商业、会所和会展等服务功能并进行组合。可坐落城市的中心地区、副中心地区、区域中心、城乡结合地和新城区等。

　　1.2建筑综合体本质

　　1.3 城市综合体定义

　　城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存.相互助益的空间能动关系，从而形成多功能，高效率的经济聚集体。

　　城市综合体扩大化表现在一定区域范围，通过街区、道路交通及多种不同功能建筑群体的相互作用，形成互为价值链的高度集约化的城市开放公共空间。如：美国纽约曼哈顿、日本东京银座、香港中环以及新加坡的中心区等世界闻名城市的CBD都是泛综合体的典型代表。

　　1.4城市综合体的本质

　　1.4.1城市综合体是随着城市政治、经济和文化发展、规模扩大、城市化水平不断提高、城市居民的生活水平不断提高等利好趋势下产生的一种集约可持续性城市空间形态。

　　1.4.2城市综合体开发要求与城市的社会经济发展目标和总体经济发展规模相一致，要求进行科学规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。它不但含有建筑综合体的所有复合功能和形态，而且在建筑上追求功能区位立体差异性及形态结构的立体性，在空间形态上体现为集聚性、城市性和开发性、在经济上体现为资源集约性、行业和产业的集聚性和外溢效应以及由功能复合产生的高效性。

　　1.4.2.1城市综合体的城市性

　　1.4.2.2 浓缩的城市生活

　　1.4.3 城市综合体的经济性

　　1.4.3.1城市功能和城市要素的高集聚性。

　　1.4.3.2经济活动的高度开放性和辐射性。

　　1.4.3.3投入产出的高效益性。

　　1.4.3.4城市环境的高外部性。

　　1.4.3.5城市能力的适应性。

　　第二章 建筑综合体与城市综合体的区别与联系

　　2.1二者区别

　　2.1.1建筑综合体是一种使用功能与种类上的积累综合，是物业类型简单组合。建筑综合体最显著的特点是它与城市的多样空间联系性不强，缺乏城市功能与城市空间的有效整合，系统综合性和组织结构性的逻辑性不强，局部的增减无关整体大局，而且很难衍生新系统。

　　2.1.2建筑综合体的功能空间以自建自用为特点，目的比较单一，城市性和城市开放性不足，无法形成以集约性、公共性和集聚性为要求的一体化系统组织形式。

　　2.1.3作为城市集约化的组织形式之一，城市综合体是由高度混合利用的城市土地与城市建筑和城市交通之间的有机联合体，是城市功能的高效集成与互补，是城市功能要素目的性取舍与多元弹性融合的有机衔接。

　　2.1.4作为城市经济发展和产业升级优化的平台，城市综合体与城市宏观经济环境联系更加密切，其城市运营的高度要求更高标准的外部经济条件。

　　2.1.5 城市综合体的多功能城市空间是经过系统性优化而形成的一个多生态社会系统，反映了一个城市的性质，与一个城市的现代服务业的发展水平和规模之间存在密切的关联。如以总部经济为核心特征的北京CBD形成的城市商务空间形态。

　　2.1.6城市综合体的具体要求：

　　2.1.6.1整体协同性

　　案例一 日本东京六本木

　　2.1.6.2空间的城市性、开放性和连续性

　　2.1.6.3功能的复合性和利用均衡性

　　2.1.6.4交通的立体平衡性与延伸性

　　案例二 立体化的城市综合体交通系统--澳洲墨尔本中心

　　2.1.6.5空间艺术性

　　2.1.7政府参与的必须性

　　2.1.8 城市形象代表性

　　2.2二者联系

　　2.2.1从建筑实体角度看，二者有相同性或相似性。尽管城市综合体具有自己特有的要求，但是城市综合体是以建筑综合体为其物理实体，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。

　　2.2.2二者在功能综合上都建立了一种空间共存、价值互补的关系，都克服了单一建筑和单一功能的局限性。

　　根据分析和阐述，我们认为时下中国房地产对城市综合体的约定俗成的定义即“城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能在三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体”仅仅是从功能组合（酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式）上对“城市综合体”进行了狭义的阐述。换句话说，这个定义阐述的是“建筑综合体”的定义，而非城市综合体的真正定义。

　　第三章 城市综合体的社会经济意义

　　随着城市政治、经济和文化的发展、城市化水平的不断提高，城市居民的生活水平不断改善，在发展城市经济、升级产业结构与扩大城市规模与城市资源紧张的矛盾作用下，集合了多种城市功能空间的城市综合体是有效解决城市面积扩大，城市单位空间容量增加，发展集约型城市和多样化城市空间的有效手段。

　　3.1反映了紧凑城市的构想，是城市集约化发展中的一个典型现象

　　城市综合体是在一个相对完整而又有限的城市区域内通过土地功能的合理混合利用集约紧凑地组织运行城市功能，运用城市设计的手法将城市功能与城市建筑合理结合利用在一起，通过相互联系，彼此激发而建立一种相互依存，相互助益的能动关系，产生了“整体大于部分之和”的功效职能集聚效应，从而形成了主导功能，多功能、集约化、高效率的城市功能空间。这些功能包括商务功能、客居功能、购物功能、餐饮功能、休闲娱乐功能、会展功能等等，每个部分都是一个城市要素和城市功能的缩影。

　　3.2适应了当代城市的发展要求

　　案例三 东京六本木山庄Roppongihills

　　案例四 上海新天地项目

　　3.3发展城市竞争力的重要手段

　　案例说明一： 城市综合体的聚集效益

　　北京华贸中心自2007年9月竣工投入运营后产生强大的聚合效益，目前在华贸商圈云集了1100多个国际品牌，两座堪称世界级的酒店、70多家餐厅、20多家咖啡店等，为社会创造两万多个就业岗位，每年可以给国家带来几十亿税源。金融机构和近千家商业品牌的进驻形成了具有国际水准的华贸商圈，提升了北京CBD产业定位，并且为CBD东扩奠定了基础。

　　案例五 城市综合体的双重城市价值

　　（1）商业价值

　　（2）社会价值案例--泰国长春广场（All Seasons Place）

　　（3）城市价值案例--法国拉德方斯

　　3.4延伸了城市公共空间，缓解了紧张的城市空间资源，构成了集约化城市基础

　　3.5通过功能复合使城市商业空间多样化

　　3.6完整而独立的文化功能空间实现了城市商业与城市文化娱乐的有机融合

　　案例说明二：万达城市综合体的文化功能

　　北京万达广场设有美国华纳影视中心，其内部设有9个影厅，可容纳近2000人同时使用，影视中心独立的交通系统方便了经营与管理，此外结合雅高酒店的配套设计，还设有独立的综合娱乐中心，配有大型量贩式KTV包间近40间、大型健身洗浴中心、大型瘦身中心以及室内游泳池、健身、美体、美容等娱乐设施。

　　第四章 城市综合体的功能

　　城市综合体的功能包括普遍功能和特殊功能，普遍功能体现了城市综合体的共性，特殊功能则反映城市综合体的独有特性。

　　4.1城市综合体普遍功能

　　4.1.1承载功能

　　作为基本功能，城市综合体是一个城市功能的空间承载体、资源承载体和物质承载体（建筑物和设施），城市综合体作为一个城市的信息、金融、保险、科技、商业、商务、居住、客居、会展、观光、娱乐等城市功能的载体，为人们在城市里开展各种活动提供了物质条件和环境空间。但综合体的载体功能是以城市的经济发展能力和资源限制为条件的，忽略了这一点将导致闲置和资源浪费，会阻碍当地经济的发展。另外，如超出了城市综合体承受能力，综合体将处于超负荷状态，会出现功能紊乱现象。

　　4.1.2经济功能

　　经济功能是核心功能，城市综合体是当地税收的主要来源，是刺激经济发展的重要手段和提供就业机会的主要渠道。作为城市地标所形成的强大的推动力和辐射力引领了城市建设的发展方向，带动了周边区域价值的提升；大量的品牌进驻，提升了商业水平、促进了消费结构和生活方式的改变；也促进了区域产业定位和升级。

　　4.1.3文娱功能

　　现代城市综合体往往会成为一个城市或局部区域的教、科、文、体和娱乐等文化事业的集中地。作为当地的文化地标，既肩负着城市文明的基础教育功能，又承担着城市精神文明建设和繁荣文化的任务。

　　4.1.4社会功能

　　城市综合体为一个城市的各种社会活动提供了场所。各种团体，如政府机构、企业、非盈利组织、宗教组织等可以以城市综合体的空间载体为依托，将其自身的活动影响传播到整个城市，城市周边区域，全国甚至国外。如美国纽约洛克菲勒中心，法国巴黎的拉德方斯广场和上海的新天地都具备了这种社会传播力和影响力。

　　4.2城市综合体特殊功能

　　特殊功能是一个城市综合体所独有的不可能为每一个城市综合体都必备的功能，亦称综合体的软性功能，它反映了综合体的特性，是城市综合体核心竞争力---通过对稀缺的、不可复制的要素和资源进行配置和利用而形成的能力包括（聚集能力，辐射能力、流通能力和增长能力）。如以中心城市北京的国贸为地标象征的CBD综合群以及社区型综合体的典范上海社区型综合体大拇指广场。

　　第五章 城市运营与城市综合体

　　5.1 城市运营概述

　　在全球一体化的背景下，城市经济正以前所未有的速度快速发展，城市之间的竞争越来越激烈，通过城市运营来提升城市的综合竞争力是目前城市发展的必然结果，城市崛起的时代已经到来。

　　5.2 城市运营的概念

　　城市运营，又叫城市经营，是指政府把市场经济中的理念和手段运用到城市建设和管理上，把城市中可经营的有形资产和无形资产，通过市场运作，最大限度的盘活存量、引进增量，广泛利用社会资金进行城市建设，以实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，进而实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值，最终促进城市发展、社会进步和居民生活质量的提高。总体而言，城市运营的本质就是通过最有效的配置与利用，实现城市资源的最优化和效益的最大化。

　　5.3 城市运营本质

　　城市经济的发展和城市化进程的不断加快是推动城市运营水平不断发展的主要动力。随着经济的发展，城市人口的不断增长，合理配置和利用城市各种资源即城市运营成为各级政府和城市运营商需要考虑的重点问题。城市运营主要包括以下几个方面内容：

　　5.3.1城市定位

　　5.3.2城市发展战略

　　5.3.3城市规划

　　5.4 城市运营的途径

　　5.4.1 房地产城市运营

　　5.4.2 城市运营的主要方式

　　案例六 城市运营----深圳华侨城的人流规划

　　1.项目简介

　　2.开发战略

　　3.深圳华侨城的人流规划

　　3.1导入人流

　　Ø发挥主题公园的引擎作用，先期建设主题公园来为区域导入旅游人群，提升土地价值。考虑到住宅价值体现的周期较长，前期逐步推出部分住宅项目，并回笼资金。在主题公园带来大量的人流后，及时修建地铁、公交为导入更多人流进入提供条件。

　　3.2留住人流

　　Ø构建多层级商业体系，从最初的配套商业，发展到以铜锣湾、沃尔玛、波托菲诺商业街、益田假日广场为代表的区域商业中心。不断推出酒店、写字楼、LOFT创意园等，带来不同人流，形成内部循环体系。

　　3.3再次导入并细化人流

　　Ø何香凝美术馆、华夏艺术中心、华侨城大剧场、LOFT产业园等不断为区域注入新鲜文化元素。提升区域的精神内涵，带动周边打造RBD的同时，形成独特的创意文化产业。

　　值得一提的是，在深圳华侨城综合体的运作过程中，其营运公司已在尝试运作模式的突破和创新，主体角色已经在由地产商逐步向城市运营商方向。

　　第六章 城市CBD与城市综合体（群）的关系

　　6.1 城市CBD的形成机制

　　6.2 CBD特征

　　6.3 CBD的作用

　　6.4 CBD类型

　　案例说明三 地区城市CBD的CCD特征

　　经过多年的无拘束的财富发展，今天的商业活动正在进入责任性时代。新的中央商务区将反映对人们、社会和环境的更新承诺。

　　宁波天一广场所属地块原先按CBD 规划的几何形态明显破坏了城市肌理，更麻烦的是改变为商业用地后这个CBD 形态很难发生市集的行为。进一步的策划和设计努力改善这种状态，尽量地减少商业空间的进深，扩大商业的展开面，减小商业街巷的尺度；更巧妙的是在广场无当的大空间，利用水体、绿化面积将人流逼迫、挤压向商业面；一些尺度和细节的设计处理，也帮衬创造了氛围，比如室外广场的地面，设计得高于周围酒吧、咖啡的室内地坪，那很象南京路、淮海路，因为历史上马路不断抬高，由马路进入室内反而要下几步，坐在店内地坪和加建的阁楼上人们的视线与外面的人之间的那种关系，真实表达了因为历史的积淀形成的特别都市化的生活形态。

　　根据我们的定义，未来的CBD将有如下特征：

　　1.责任性开发

　　经过多年的无拘束的财富发展，今天的商业活动正在进入责任性时代。新的中央商务区将反映对人们、社会和环境的更新承诺。

　　2.敏捷性开发

　　在开发过程中，最重要的是减少由于改造而带来的影响。新CBD将支持和帮助促成这种灵活性。

　　3.连通融合性

　　对于现代商业活动来说，全球性的资讯和沟通交流是必不可少的。同时，融纳吸收地方风情和文化则延长了现代商业活动的生命周期。尽管新的CBD将楔入周边的发展和生活方式，但却促进了国际间各种事物的流动。

　　4.健康性开发

　　对有关环境和世界性健康的关注已经使得许多公司更加牵挂他们的雇员和社区的福祉。下一代的中央商务区将在保护那些在中央商务区工作的人们的社会健康、情感健康和身体健康方面发挥重要作用。

　　5.睿智性选择

　　就许多公司而言，考虑每一次因竞争加剧而导致转变的重要性正变得日益紧迫。能够为那些追求以令人意想不到的方式来创造价值和满足目标的公司提供帮助的中央商务区将成为聪明的公司的首选。

　　6.参与性

　　现代的公司深信社会互动对于员工来说比以往任何时候都更重要。未来的CBD将激发公众以及工作和生活于此的人们的活跃参与，促进了一种真正的社会感。另外，未来的CBD必须能够提供无论在一天的什么时间，不同的使用者都会感到一种归属感的各种真正的体验。

　　7.可识别性

　　今天的城市不能被彼此复制。在一个探求真实自我日渐风行的世界里，城市必须持续地展现他们各自的不同特色并因此而被记住。

　　第七章 城市综合体的分类

　　7.1 城市综合体分类范围

　　7.2 城市综合体具体分类

　　7.2.1 CBD区域内的综合体

　　7.2.1.1 CBD商务综合体

　　7.2.1.2 CDB 商业综合体

　　7.2.1.3 CDB文化综合体

　　案例七 悉尼达令港

　　7.2.1.4 城市CBD都心型综合体

　　案例八 纽约洛克菲勒中心

　　7.2.1.5城市CDB外延型综合体

　　案例九 北京华贸中心

　　7.2.1.6 城市CDB 泛综合体

　　7.2.2交通枢纽功能综合体

　　案例十 香港太古广场金钟站

　　案例十一 北京东直门交通枢纽商业

　　案例十二 北京西环广场

　　案例十三 日本京都火车站

　　7.2.3文化功能综合体

　　案例十四 成都华侨城

　　7.2.4城市商业中心综合体/城市都心综合体

　　案例十五：宁波天一广场

　　案例十六：加拿大多伦多伊顿中心（Eaton Center）

　　7.2.5城市副商业/商务中心综合体

　　案例十七 东京中城 Tokyo Midtown

　　7.2.6城市区域中心综合体

　　7.2.7社区功能商业综合体

　　论文：都市的器官-再论城市综合体

　　1、城市空间结构的发展

　　2、都市的器官-城市综合体

　　3、城市综合体的特点

　　4、城市综合体的分类及案例

　　4.1中心商务区（金融中心区）

　　4.2交通枢纽中心区

　　4.3度假休闲综合区

　　4.4特色产业综合区

　　第八章 城市与城市化

　　对城市的定义，不同的学科角度有着不同的理解和阐述。在本报告中，我们首先把城市界定为一个多生态、多功能泛综合体，然后从社会学、经济学及生态学角度等考察了城市的内涵，并以这些学科的城市定义为基础，从城市化及产业发展的角度对城市的经济结构、城市的功能、城市的发展阶段，城市对经济发展作用等维度进行了考察，并以此作为探讨城市、城市产业经济发展、城市化和城市综合体之间逻辑发展关系的基石。

　　8.1城市的定义

　　8.2 城市的功能

　　8.3城市的演化及发展规律

　　8.3.1城市的发展阶段、发展规律及本质

　　8.3.1.1 城市的发展特征

　　8.3.1.2城市的发展规律

　　8.3.1.3城市的经济生长机制

　　8.3.2城市化进程的作用机制

　　8.3.2.1城市化的涵义

　　8.3.2.2城市化进程规律

　　ⅰ 第一阶段---城市化初期阶段。当城市人口达总人口的10%以上时，城市（city）开始了城市化（urbanlazation），处于初级阶段城市化时，城市人口一般不到总人数20%，城市人口增长缓慢。

　　ⅱ 第二阶段---城市化快速发展阶段即中期阶段。该阶段分为三个时期。当城市化率达到达20%以上即进入逐步加快时期；当城市化率达到33%-35%以后，进入快速增长时期，S 曲线呈指数上升，当城市化水平达至50%左右时为第三时期，城市化进程拐点出现，城市化国家开始形成，然后逐渐降低增速到65%。

　　ⅲ 第三阶段---城市化成熟阶段，当城市化水平超过65%，后工业化时代或信息时代萌芽期形成，城市化开始加速递减，但此后城市化仍保此一段增长时期，到70%左右时方进一步趋缓下来。在取得70%的城市化率以后，城市化缓慢上升至75%，然后停滞或略有下降趋势，表现为一条光滑的扁S型曲线。

　　这三个阶段的基本规律是：发生阶段变化速度缓慢；中期阶段变化速度加快，但城市化国家拐点把该阶段划分为中前期和中后期，反映了城市化速度的不同；成熟阶段速度变化呈缓慢延伸趋势。1996年，谢文蕙教授建立的城市化回归检验方程验证了大多数国家的城市化基本经历相同的“S” 型曲线。

　　第九章 城市化与产业结构发展升级的作用机制

　　现代经济学理论认为，新兴产业的不断出现是城市发展动因， 城市发展的过程也是产业结构持续优化与升级的动态变化过程，这个过程是以城市化的发生为特征和实现方式的--以城市为载体，以“化”为手，通过城市化形成一种与产业发展转变相适应的社会经济功能或环境条件的过程。城市化的发展促进城市的社会经济功能的建设、从而得以促进产业结构的升级和产业经济的发展以及城市形象和城市综合竞争力的提升，最终促进了城市的发展。二者互为因果，相互作用，促进或制约了城市经济的发展。

　　城市化效应表现为经济主体结构的逐渐转变过程，导致了城市产业结构的高级化。城市化首先通过集聚作用使生产要素在不同产业间的流动，促进了产业结构的调整和优化；然后通过改变由集聚经济导致的城市形态，规模、数量、功能、基础设施水平、人类的生产方式、生活方式、公共服务水平、城市文化价值观、就业格局、社会秩序和创新力等社会经济文化软硬件的结构，使之形成与集聚经济发展相适应的功能。即“通过创造一种发展的环境条件而推动社会经济的巨大变革” 而导致了城市经济的发展，城市文明的传播和城市化进程进一步发展。

　　9.1 前期阶段工业化城市化-（包括城市化初期和中前期阶段）

　　9.2 后期工业化城市化（包括城市化的中后期阶段和城市化的末期阶段）

　　9.2.1 早期阶段（城市化的中后期阶段）

　　9.2.2 后期阶段（城市化末期阶段）

　　9.2.3 城市化进程与政府的作用机制

　　城市化作为社会经济结构变迁而出现的社会现象，是不以人的意志为转移的，但人类有组织的社会行为却能影响城市化的发展程度。这种社会行为在现代社会里更多地表现为政府的职能作用。作为城市化发展模式之一，政府主导型城市化反映了外生成城市化的过程：政府作为城市化进程的设计者，通过行政手段调控城市化的发展规模和水平；通过城市化经济运行分析以及相应的制度安排和经济政策制定权来决定生产要素的集聚程度、自然资源和社会资源的需求量和利用分配方式以及城市的形态，城市数量、行政区划、人口规模、城市功能、城市承载力和产业结构等城市化进程的发展程度；通过政府的经济投资计划发展城市基础设施建设和其它公共功能建设；根据中国的实情，一定限度的城市空间也可以通过户籍制度改革来获取，这也是政府城市化进程工作职能的重要部分。

　　如果缺乏合理的制度结构及有效的制度创新，或是提供不利于生产要素重新集聚的制度安排，即时发生了结构转化和要素流动的动力，也可能并不必然导致城市化或城市化的正常发展。

　　总之，城市化进程的是随着生产力的不断发展而不断发展和变化的过程。无论是非农人口还是知识载体集聚与扩散，其目的和作用是促成人们生活水平的提高，生产方式、生活方式和行为方式的改善，产业结构的升级和优化过程以及城市竞争力的形成。 在这个不断升级进步的变化过程中，城市职能，产业和规模结构是城市化进程内在的本质规定，要求了城市的规模、城市的承载力、城市的功能，城市基础设施水平和公共服务水平等城市系统要素之间在城市化进程中保持相互的适应性，通过“质态协同优化”使作为生产力的城市产生最大化的系统效用。

　　第十章 城市化、第三产业和城市化综合体

　　城市化是人们的生产方式、生活方式、交换方式转化升级过程中经济、政治、文化等社会活动向特定空间集聚的过程。它主要表现为人口空间布局结构的改变，即人口密度的增大，表现为国民经济发展载体的空间转移。它不仅包括农村劳动力向城市第二、三产业的转移，还包括非农产业投资及其技术、生产能力在城市的积聚。因而城市化的总体对象是一个国家或地区经济与社会的结构调整。现在，我国城市化率为40%左右，正处于城市化高速发展的阶段。（引用）

　　工业化是城市化的核心动力，第三产业的发展则给城市化以后续动力提供。随着城市化程度的不断提高，城市的范围越来越大，过去的“逆城市”化现象（到郊区居住等），实际上是城市扩张、向大都市发展的初始阶段。（引用）

　　从美国大都市区的发展历程来看，城市的大都市区形成，城市的中心区也由原来的单中心向多中心发展，而都市综合体即是城市多中心的有机组成部分。（引用）

　　都市综合体是不是说哪个城市都可以做的到？通过这么多年的研究，基本上有这样一个规律，人群GDP四千美元是一个基本的发展阶段；人均GDP五千美元是逐步集群的阶段；到了六千美元的时候是一个有意识的整合；到一万美元就急速发展，到这个时候城市就只有都市综合体，就没有别的了。（引用）

　　10.1城市化与第三产业的关系

　　10.1.1城市化和第三产业的理论与实践

　　10.1.2我国城市化与第三产业发展

　　10.1.3城市化与第三产业发展制约关系

　　10.1.4我国城市化发展机遇

　　10.1.5我国第三产业增长缓慢、比重低原因

　　10.2第三产业与城市综合体的作用机制

　　10.2.1第三产业作为第一、二产业的后续服务职能

　　10.2.2地方财政对第三产业的重要性

　　10.2.4第三产业与资源型城市综合体职能

　　10.2.5第三产业对城市综合体的推动作用

　　第三产业主要行业的投资增长改善了城市化基础设施条件，提供了供给保障能力，改善了消费环境，带动了相关服务业产品消费规模扩张，对整个第三产业的拉动作用明显。

　　10.2.6城市综合体建设将成为拉动第三产业发展的新亮点

　　10.3城市化与城市综合体

　　10.3.1高容积率下的城市综合体

　　10.3.2强化集约型城市综合体

　　10.3.3城市综合体其实是一个城市化进程

　　10.3.4城市综合体发展城市化

　　第十一章 城市质量的诊断指标

　　考量一些经济要素，从而更加有效地判断一个城市整体轮廓、经济发展潜力以及Why（为什么建城市综合体，如何拉动城市、区域经济，带动城市空间价值升级以及项目本身经济效益最大化），What（如何Mixed used，相应项目定位，物业类型定位）、How（选址、物业面积确定等技术硬性标准）。为此，我们发展建立考核指标体系。

　　根据这些先行指标，我们调研12个城市（北京、天津、广州、深圳、哈尔滨、沈阳、大连、青岛、西安、武汉和杭州的统计年鉴数据）的指标的表现，以此作为考察一个城市进行综合体以及功能组合宏观经验依据。

　　1人均GDP

　　◆可支配收入与消费支出

　　◆社会消费品零售总额

　　◆ 投资率与消费率

　　日本和韩国的经济发展历程

　　日本

　　人均GDP

　　产业结构

　　居民消费和产业结构

　　韩国

　　人均GDP

　　产业结构

　　居民消费和产业结构

　　我国投资率与消费率发展概述

　　2 三产结构比

　　3 城市化水平

　　我国城市化过程中的问题

　　尽管我国的城市化水平提升迅速，但城市化质量的提高滞后于数量的增长。根据北京现代化研究中心《2006年北京城市化进程评价》，北京的城市化水平在产业结构水平、医疗条件、信息化发展水平及高等教育发展水平等指标已经接近或基本达到纽约、伦敦、巴黎、东京4个国际大都市的水平。但在经济发展水平、居民生活水平、第三产业的就业人口比例、城市基础设施水平以及大学普及率等方面还存在着一定的差距。 例如：人均GDP仅为纽约的10%，人均可支配收入为东京的二十分之一，恩格尔系数却是伦敦的3倍、社会保障覆盖率仅为纽约等4个城市的50%、人均住房使用面积为纽约的50%，人均公共道路面积为伦敦的30%；人均生活用电量为巴黎的20%等等。 北京的与纽约、伦敦、巴黎、东京4个国际著名城市相比，北京的城市化总体水平还有约16%的差距。

　　另外，我国一些城市的城市化水平存在着质量虚高的问题。主要原因在于城市化行政动力超前于经济动力，经济动力超前于社会基础设施等物质建设动力。主要表现为行政式非农化模式行为，出现了户籍城市化但仍然是农业型乡镇建制，基础设施极差，城市文明渗透极少。城市化与经济发展等脱节。在市场经济体制下，这种行政式的城市化给城市化水平快速增长带来了巨大的包袱。

　　第十二章 中国城市综合体发展现状与趋势分析

　　我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体的城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些有条件的城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境，进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。

　　我国城市综合体的发展现状和趋势其表现为：

　　1.城市综合体数量逐渐增多，城市综合体的建设规模相对比较集中

　　2.城市综合体呈现了更强的城市性，集聚规模向两端发展趋势

　　3.总的来说，目前的城市综合体基本上以商业功能和写字楼功能为主导功能

　　4.目前的城市综合体多功能组合多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主

　　5.文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能

　　6.专业化和标准化与个性化并存发展

　　6.呈现了城市综合体与轨道交通综合一体化开发的城市建设发展趋势

　　8.城市综合体已成为重要的金融投资产品

　　9.城市综合体开发建设的一些主要瓶颈

　　9.1 融资渠道缺乏，资金链紧张

　　城市综合体的开发建设受宏观经济基本面的影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈，但由于我国金融体制的不健全，管理机制的限制导致了融资渠道和产品的缺失，造成了开发资金链紧张。

　　9.2 缺乏高品质的城市综合体

　　与国外的城市综合体相比，我国的城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促，开发周期短，后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大甚至超过国外水平，但在软性环境方面，缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值，降低了价值升值空间，导致了经济资源的流失。

　　9.3 缺乏成熟的配套环境

　　作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求了产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关的制度、法规及运营管理不尽完善；经济环境和金融环境尚欠成熟。这些瓶颈制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面支持，制约了城市综合体的良性发展，制约了城市综合体在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高

　　9.4 第三产业特别是现代服务业的发展水平不高

　　城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。这主要是由当前的经济发展模式决定的。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。

　　第十三章 城市综合体经典案例

　　案例类别一：经典项目案例

　　案例一 城市旧城改造的典范--日本东京六本木新城

　　案例二：城市区域中心综合体--北京石景山万达广场

　　案例三：城市商务副中心城市综合体--北京来福士中心（Beijing Raffles City）

　　案例四：城市商业/商务副中心综合体--数码大厦（CYBER TOWER）

　　案例五：香港太古城

　　案例六：上海虹口龙之梦

　　案例七：三线城市城市综合体--溧阳唐家圩商业中心

　　案例八：北京蓝色港湾

　　案例九：秦皇岛兴隆国际城

　　案例十：CBD外延-新加坡新达城

　　案例十一：北京CBD的发展历程

　　案例十二：深圳华润万象城

　　案例十三：深圳中航城

　　案例十四：佛山奇正创业产业园

　　案例十五：三线城市综合体--赣州中航城

　　案例十六：三线城市综合体--徐州中央广场

　　类型二 企业发展案例

　　案例一：大连万达集团

　　案例二：新加坡凯德置地

　　注：索取报告全本请与CCREC研究发展部联系