奥运之前，京城众多地产商以此作为卖点搅动楼市上涨，如今奥运已过，京城地产市场也是凉风微拂。那么如今这些高端不动产的处境如何，事态又将有怎样的变化。为此，我们专访了京城高端不动产专业营销策划公司亚豪机构董事长王佩民。 　　中国房地产报：此前高端不动产销售中，开发商不断祭起奥运牌，希望以此来拉动销售，而上海世博会也被作为营销“噱头”，您如何看待这种现象？ 　　王佩民：奥运会、世博会的召开对中国经济具有很强的拉动作用，对于区域房地产市场的影响不言而喻。早在奥运会、世博会申请成功之初，开发商就打起了“奥运概念、世博概念”来宣传自己的项目，确实起到了很好的效果。 　　尤其是在临近奥运的2007年，京城的楼市达到了巅峰状态：房价飞速上涨，亚奥区域更是如火如荼，出现了供需两旺、价格快速攀升的现象。而即将到来的世博会必然会给上海楼市带来重要的影响，开发商也会不断运用这一概念，这既是一次契机，更是一种手段。 　　中国房地产报：这体现了开发商心智成熟的营销理念，还是饮鸩止渴的赌徒心理？ 　　王佩民：开发商对奥运概念、世博概念的炒作、渲染及利用均是一种营销手段，也是在城市经济发展利好下的一种自然而然的行为。当然，不能排除个别开发商由于公司自身的原因加之目前市场环境的艰涩而使出的伎俩。无论是奥运效应还是世博效应，这些都是外在的因素，一个成功的企业要想在竞争激烈的市场环境中生存发展，仅靠外部的机遇是远远不够的。真正心智成熟的开发商，不会过度地空玩概念。 　　中国房地产报：奥运之后的高端市场将如何发展？ 　　王佩民：奥运之后，北京作为国际化的大都市发展机遇更加广阔，京城楼市的高端市场也将迎来新的发展机遇。但是，由于受楼市交易低迷的大势影响，目前京城高端市场差别较大。一些地理位置优越、品质优良的商业项目销售比较看好，而一些商业项目由于种种原因而销售平平。 　　目前，高端市场主要的困难可能有两方面，一方面是政策因素，如限外政策对外商投资及外国客户的影响。另一方面就是产品的定位及客户群的培养和挖掘。奥运会前由于受奥运因素的拉动，楼市处于超常规发展，客户对于产品的品质关注度不高。而奥运之后，由于缺少外部效应的拉动，购房人将更加关注产品的品质。 　　我认为，高端市场的突破点，一是产品定位准确，针对目标客户的需求提高产品性价比；二是客户定位明晰，努力培养客户群、深入了解客户需求、挖掘客户潜力；三是寻求多种合作模式，如股权合作、REITs投资等。 　　中国房地产报：10月份，北京的高端不动产将集中放量，您认为哪一种高端业态有可能会逆市上扬？ 　　王佩民：10月份确实有一些高档的住宅项目入市，主要是位于顺义、海淀及昌平的一些别墅项目。从这些项目的开盘价格来看，多在15000～30000元/平方米之间。但目前京城的高档别墅项目产品类型更加趋于多样化，独栋别墅项目正逐步减少，而联排、叠拼、双拼等经济型别墅的项目数量明显上升。 　　之所以会出现这种趋向，主要和高端市场的客户群的变化有很大的关系，以前高端市场的主要客户为港澳台及外国人士。但2007年之后，由于限外令的颁布，外资购房得到了限制。取而代之的是由中国经济的高速发展而催生出的富裕群体，即日益增多的中产阶级。而这类人群的消费能力和消费观念均与外籍、港澳台人士有所不同，他们更加青睐与产品形式多样、套型面积适中、总价相对较便宜的别墅产品。所以，我认为，未来京城的高端别墅市场上，经济型别墅会受到市场的青睐。 　　中国房地产报：据您分析，在未来，国内的高端市场是怎样的发展方向？ 　　王佩民：随着国家以大力发展保障性住房为主导发展模式的房地产政策的确立，在国家大力提倡节能节地的方针下，未来房地产市场两极化发展趋向日益明显，高端市场会受到一定的约束，如对别墅用地的控制等。我认为，未来的高端市场会向节约化、优质化方向发展，产品设计更加注重人性化。