奥运营销刚落下帷幕，金九银十的促销战便开始上演，蓄力打折加促销活动依然成为资金链紧绷了数月的开发商在金九银十的主旋律。 　　从年初个案楼盘打折，到年中楼盘普遍促销，京城楼市整体的成交情况并无“绝地突围”。根据《楼市》市场研究部的数据显示，8月份京城楼市成交量继续下滑，日均128套的成交量，环比下降36.3%，同比更猛降62.1%。 　　尽管整体成交低迷，但多数楼盘促销打折后成交量出现回暖，并且燕莎等优质地段楼盘1〜7月成交行情表现突出。《楼市》特对20个1〜7月打折力度较大的楼盘进行调查，由此以窥探不同区域和不同楼盘的抗跌性，与此同时，后奥运时代楼市谁输谁赢瞬见分晓。 　　三成“打折”楼盘成交价仍上涨 　　在京城20个优惠幅度较大的典型楼盘中，有14个楼盘1〜7月成交价格的确呈现下跌趋势，平均降幅达到12%，其中东亚上北中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、富力桃园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、格林莱雅 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等项目优惠幅度较大。东亚上北中心单套最大优惠幅度近18万元，7月份成交均价与1月份相比，降幅达27.3%，富力桃园和格林莱雅7月份成交价与1月份相比，下降幅度均接近20%。 　　不过，在调查的20个楼盘中，三成楼盘实际成交均价仍在上涨。如紫金新干线 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)于3月开盘时均价8400元/平方米，而该区域在售的商品房新龙城均价已达12000元/平方米，紫金新干线以低于周边项目20%以上的价格入市，开盘后迅速热卖，此后两次上调价格至8800元/平方米，每次上调幅度约200元。同样为昌平区的望都新地 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)开盘时间比紫金新干线晚一周，成交均价由开盘时的8223元/平方米上涨到8433元/平方米。这两个项目的共同点在于，在冷清的大势下价格低开，持续热销之后价格再平稳上扬，涨幅约为4%〜7%。 　　多数楼盘降10%〜18%后销量提升 　　打折促销后成交价下跌的楼盘降价幅度多集中在10%〜18%之间。 　　分析以上典型楼盘1〜7月份成交均价的下降幅度可以发现，累积下降幅度超过10%的楼盘共8个，6个楼盘的累积成交价下降幅度低于10%。 　　不过，北京某房地产研究所副所长在接受《楼市》记者采访时认为，尽管打折的楼盘数量在增加，但是京城楼市多数楼盘尚未降价，整体并无降价。 　　根据北京房地产交易管理网数据显示，2008年7月份北京市商品住宅成交均价为12729元/平方米，与今年4月份成交价13560元/平方米的最高点相比已明显下跌，但是相比较2007年全年11333元/平方米的成交均价而言，仍在上涨。由此可见，短期内京城楼盘依然存在盘整压力，长远来看，价格仍趋上涨。 　　多位业内专家表示，今年前8个月，单月销售套数达到100套以上的楼盘已算销售业绩突出。 　　从表2可以看出，这20个典型促销楼盘中，单月成交量超过100套的有东亚上北中心、富力桃园、北京华侨城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、雍景四季 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、远洋山水 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、紫金新干线、望都新地7个楼盘，成交量表现突出与这些楼盘一系列的降价促销不无关系。整体来看，典型楼盘降价后成交量提升45％。之前业内认为，楼盘价格越下调购房者越观望，因为买房人买涨不买跌，不过从目前部分楼盘优惠降价后成交量提升来看，楼市需求依然呈现刚性，多数买房人只是持币观望，一旦市场价格有所回落，购房需求就会回暖。 　　哪些楼盘是降价的“赢家”？ 　　那么到底什么样的楼盘受益于打折促销？哪些楼盘降价成效并不理想？降价是否能提高成交量与以下因素相关。 　　首先，单个楼盘降价后的销售量与价格下调幅度关系密切。如6月底北京华侨城三期开盘价格14200元/平方米，远低于二期16800元/平方米的价格，因此，7月份单月该楼盘交出了105套的业绩。成交有明显提升的东亚上北中心、富力桃园、北京华侨城三个楼盘，7月份与1月份相比成交价降幅均超过了15%。 　　而文成建筑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)和金都杭城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的情况刚好相反。文成建筑位居方庄桥南800米，尽管在8月份最大优惠幅度达到九三折，但是限于5层以下，并且该项目于4月份推出时，16000元/平方米的均价高于先前的宣传价，因此，优惠对项目成交提升作用不大，开盘销售37套后，六七月份每月仅成交1套。金都杭城更名国贸生活馆 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)于4月开盘后，6月份推出特价房，均价由16800元直接降至15000元，但是由于数量不足10套，并且一次性付款折扣仅优惠2个百分点，因此对于项目的整体成交量的提升也不大，该楼盘1〜7月每月成交量均在10〜20套之间徘徊。 　　其次，今年诸多与周边楼盘价格相比有明显价格优势的楼盘销售情况良好，此类楼盘多是首次开盘或包装重新入市的楼盘。如昌平区域的紫金新干线、望都新地、朝青板块的美利山 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、银谷美泉 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等项目均以明显低于周边楼盘的价格直接低价入市，得到了不少购房者的认可。 　　不过，打折促销能否起到促进销售的作用，最根本的决定因素还是购房者认可了楼盘的交通、品质、开发商品牌等综合性因素。曾经有过负面消息的楼盘优惠促销的效果就会大大降低。在20个典型降价楼盘中，记者随机调查了10位买房者让其选择，有6位买房者首先排除了选择荣丰2008 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)和华业玫瑰郡 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)。 　　“荣丰2008项目前期曾发生质量纠纷，而华业玫瑰郡开发商所开发的华业玫瑰东方 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目也曾被爆出质量纠纷问题，降价后质量能不能保证，我心里还是没底，”一位买房人说。 　　典型板块成交量领衔与垫后者 　　前8个月，打折促销盛行的大势下，京城典型板块的市场成交也呈现不同的态势，总体来看，“地段、地段、还是地段”的黄金定律在楼市冷清时期彰显得更明显，如CBD作为核心商务区、朝阳公园拥有北京城区最大的“绿肺”、亚奥区域借奥运之势配套快速完善等等因素促使下，这些区域的高品质楼盘成交活跃，而燕莎、朝青、泛CBD项目普遍成交情况较好。 　　亚奥区域：高品质楼盘成交活跃 　　亚奥区域作为北京房地产开发的热点区域，经历持续的供应高峰后，近几年房价呈现出爆发式上涨趋势。调查数据显示，亚奥地区新盘单价从2005年底的7376元一路蹿到了2008年中的25275元，三年的时间，区域房价涨幅达242%。 　　目前，受市场整体低迷大势影响，个案项目成交量缩水明显，如华源冠军城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)月均成交量仅为3套。据《楼市》市场研究部监测统计，区域内在售的住宅项目7月份成交量与1月份相比，缩水达46.7%。但国奥村 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、远洋万和城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等项目由于地段优越、整体品质较高，在售价远高于华源冠军城等楼盘的形势下，仍备受买房人的关注，1〜7月总成交量均超过百套。 　　朝阳公园区域：成交量一枝独秀 　　朝阳公园区域是北京著名的高档项目聚集区，因此受到众多周边工作的中、外高端商务人士的青睐，被诸多投资者认为升值潜力巨大。2008年区域部分楼盘成交维持低位，经调查这些楼盘如公园15号 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、九号公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等多为尾盘项目。 　　区域内成交领衔的楼盘为泛海国际，该项目1〜7月共成交112套。 　　CBD区域：新盘成交为主力军 　　CBD是京城楼盘售价首超3万元的高档公寓聚集地，CBD1000万平方米的总建筑面积规划方案，公寓仅占25%。因此，受地段价值骤升的影响，位于CBD的高档公寓售价节节攀升。尽管在售高档公寓项目价格高企，但区域内新入市的高档公寓项目表现却较为抢眼，如2007年11月首次开盘的圣世一品 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目，今年2月份又推出新的楼座，2008年1〜7月总成交130套，成交均价达30240元/平方米，总成交金额达5.41亿元。 　　燕莎区域：成交行情集中爆发 　　与其他高档公寓板块相比，燕莎区域无疑成为了酒店式公寓的主战场。一方面，燕莎区域临近“国门”商圈，聚集了大量的高档人流；另一方面，燕莎区域一直也是京城“涉外生活”的代名词，第三使馆区的形成及附近第四使馆区的开工建设，进一步加强了该区域的国际化氛围。因此，该区域内酒店式公寓项目愈显得珍贵，即便是售价近5万元/平方米的SOHO北京公馆 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，2008年1〜7月仍成交68套，总销售金额接近7亿元，其他项目如远洋公馆 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、华远·裘马都、US联邦公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)1〜7月份成交金额亦突破2亿元大关。 　　朝青板块：市场需求继续当红 　　朝青板块自2004年北京星河湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) (论坛 像册 户型 样板间 新闻) (论坛 像册 户型 样板间 北京星河湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) target=_blank>新闻)一期高调入市后，现已逐渐彰显出“满区尽是高品质住宅”的楼市繁华景象。如今，朝青板块当仁不让地成为北京楼市板块中的佼佼者。就区域优势及市场成交量而言，2008年“朝青”板块依然红火。 　　该区域内典型在售项目1〜7月成交金额均突破1亿元大关，如公园1872 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目1〜7月总成交高达362套，成交金额达7.46亿元，市场的一致看好，使得朝青板块再次脱颖而出。这一方面归功于今年上半年受到朝阳路快速公交开通及M6号地铁开建等交通利好的影响，另一方面受商品房市场整体低迷影响，东南四环由于配套不完善等诸多因素，新房市场频繁打折，成交量持续下滑，区域市场需求下降超过70%，大量原来东南四环的购买力北移，朝青区域即为受益者区域之一。 　　泛CBD：促销导致成交量放大 　　与上文所列几大典型区域相比，泛CBD区域楼盘的打折促销力度较大。以百子湾的美利山为代表，美利山在1〜7月连续出现销售额领先的局面，销售额接近11亿元，主要归功于今年年初其由沿海赛洛城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)更名为美利山，率先降价。并且泛CBD目前楼盘售价多在15000元/平方米左右，也主要以自住的刚性需求为主，美利山、壹线国际 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、金泰先锋 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等楼盘均以小户型为主，综合各方面因素，泛CBD楼盘成交量在各大板块中表现突出。