租金持续上涨，持有物业以得到更多收益的可能大大增加，有条件的地产商自然不会错过此等良机。

世邦魏理仕8月31日发布的报告显示，上海甲级写字楼月租金报价为每平方米32.8美元，上涨了1.5%；乙级写字楼则上涨了2.5%，月租金报价为每平方米20.6美元。在甲级写字楼日租金突破每平方米1美元后，上海写字楼租金仍然保持着上扬的态势。面对活跃的写字楼租赁市场，一些开发商做出了战略性调整，倾向于将手中的写字楼转售为租。“市场租金的上调增强了地产商长期投资的信心，他们因此改变了销售策略，转售为租。”戴德梁行写字楼部助理董事沈洁认为。

持有以实力做保证

上海齐茂房地产有限公司改变了原来全部出售裕景国际商务广场（以下简称裕景广场）的计划，将该项目的西塔楼改售为租。

裕景广场由东、西塔楼组成，总建筑面积约12万平方米。齐茂房产销售经理陈江介绍，东塔楼写字楼约1.5万平方米，每层楼面约600平方米，销售均价约每平方米3000美元；而西塔写字楼约5.5万平方米，每层楼面约2100平方米。

齐茂房产市场总监施克容告诉记者，裕景广场原先准备了两套方案，即销售或持有。东塔楼体量较小，销售出去有利于资金回笼。因此市场最初计划即为先销售东塔楼，而西塔楼暂不出售。施克容表示，之前公司一直是一边销售，一边观察市场行情，做下阶段的市场策略；今年上海写字楼市场租金大幅上扬，长期持有的价值凸显出来，齐茂房产因此决定长期持有。

上海上风科盛投资有限公司企划总监叶文刚认为，物业的持有需要实力，尤其是对中小地产商而言，必须是在保证资金回笼前提下。

“我们是大企业，资金并不缺乏，”施克容表示。齐茂房产固然有裕景集团的支持，然而实际上，齐茂房产真正的底气应该来自于东塔楼销售的到位，前期回笼了相当一部分资金。

裕景广场东塔楼自2005年7月开始销售，至今年3月销售率已达97%。在近9个月的销售周期内，齐茂房产取得了约1.4万平方米的销售业绩，按每平方米3000美元销售均价计，总销售额约为4200万美元。

年内入市楼盘量少

在裕景国际转售为租之前，位于上海虹桥地区的嘉麒大厦在2005年销售了一部分物业之后，便不再销售而转为持有。中原地产写字楼部经理鞠波告诉记者：“该物业的开发商敏锐地意识到了租金上扬给商用物业带来的价值，因此改变了市场策略。”

位于外滩的宝矿大厦经过重新翻修之后，该物业的开发商认为销售价格没有体现项目真正的价值，近期也转为持有。此外，海银国际等物业也均转售为租，改变了原先的市场策略。

转售为租的地产商有两点相似之处。其一，均是跟随市场变化进行相应调整。“销售写字楼时租金涨幅有限，租金大幅上涨后转变了策略。这也造成了一种群体效应，”鞠波表示。其二，转售为租者均为实力较强的企业，“至少对资金回笼的要求低，或已获得相当的前期资金，”叶文刚说。

从外部来看，写字楼市场供不应求，也是重要的原因。上海写字楼市场整体的需求一直保持在一个较高的水平，但今年写字楼的供应尤其是甲级写字楼却非常有限。2006年是上海甲级写字楼市场供应的小年，今年下半年入市的甲级写字楼也不会太多，绝大部分将于2007年入市。

戴德梁行的数据显示，今年全年上海共有6栋甲级写字楼完工，上半年上海新增甲级写字楼使用面积约14.23万平方米，全年甲级写字楼市场供应量预计为24.5万平方米，大幅低于2005年约45万平方米的新增供应。

陈江认为，随着金融业开发和贸易、银行、保险等金融企业办公需求的不断扩张，还有相当一部分对写字楼的需求仍未得到满足。但上海甲级写字楼放量均集中在2007年底及2008年，因此上海写字楼市场短期内仍有相当大的增长空间。