编者按 彻查土地闲置率、商品房空置率高企，彻查违规用地等等等等，信息杂且乱。尽管各部委澄清的声音不断，但调控会否放松？依然是各位经济学家最为关心的话题。

　　房地产对于GDP的拉动无需赘述。“维持经济平稳较快增长仍然是最重要的目标。”瑞银证券中国首席经济学家汪涛说。

　　现在的问题是，房地产调控是否已经伤及经济？而保障房这只被寄予了厚望的小牛，能否部分替代商品房拉起GDP这辆大车？这已经不仅涉及民生问题，也是房地产调控能持续多久的关键。而从上市公司的半年报看来，房地产企业资金链已经开始非常紧张，开发商还能扛多久？

　　纷纷扰扰了大半年，8月5日公积金贷款援建保障房的28个试点城市名单终于公布。这意味着试点城市又增加了一个保障房的融资渠道。但对于不在名单之列的上海、广州、深圳而言，他们还需为庞大的保障房计划筹措资金。

　　时间已经很紧，8月6日银行又开始新一轮的房贷压力测试，地产调控导致的低迷已经逐渐传递到相关行业。决策层需要为下滑的地产投资寻找一个替代者。

　　按规划，今年全国约投入3000亿元到保障性住房领域，其中，中央预算投入632亿元。保障房“救经济”的任务能否实现？

　　房地产市场低迷波及周边产业

　　“最先死的不是地产商，而是我们。”广州螺纹钢经销商陈致力最近是一个头两个大。4月房地产调控开始后，他的生意一月不如一月。“最近我们的钢材只能销往开平、中山这些二线城市，广深建房钢材的订单少得可怜。”陈致力表示，7月底到8月初这半个月的订单只有去年高峰期的五分之一。

　　国房景气指数显示，商品房施工面积增幅持续下降3个月；商品房销售面积连续6个月下滑。陈致力所在的中国建筑材料流通协会有数据显示，今年6月全国建材家居景气指数（BHI）为125.95，环比下降6.6%，是今年内首次出现回落。

　　受影响的不仅仅是经销商。据了解，中国最大的钢铁基地河北省，三分之二的企业已经停产或半停产。“影响还会持续。”钢铁行业分析师表示，建筑用钢约占钢材需求的50%，房地产调控将对钢铁行业需求构成实质性拖累，以及对价格毛利的影响存在3~6 个月的滞后。瑞银证券预计，钢铁行业3季度的利润将明显回落。

　　如果说钢材通常都是受房地产调控冲击最大的行业，在许多分析师的预计中，家电业所受冲击应该是最小。因为在家电下乡、以旧换新等政策的保护下，家电业受冲击有限。但实际情况似乎不如想象中乐观。

　　国家统计局中国经济景气监测中心和北京中怡康时代市场研究公司的研究调查印证了这点。该报告对家电行业120多位企业家的信心指数调查，对于2010年第三季度的市场，这些企业家的信心指数是107.8，环比二季度的信心指数低了15个点，同时也是2009年第二季度以来中国家电企业家信心指数的最低值。

　　另外，机械、水泥等行业的影响也开始显现。机械工业联合会数据显示，2010年上半年，机械工业同比增长37.94%，增速环比回落约1个百分点。6月份机械行业开始反映楼市调控效应，增速持续回落，预计全年增速降为20%左右。

　　土地遇冷开发商投资意愿下降

　　“现在的问题是，开发商在扛着，政府也没有放松调控。”陈致力觉得，博弈双方的僵持，后果就是土地冷却、兴建新房的意愿越来越低。

　　最新的调查显示，53.65%的被调查者认为，未来半年房价将会下降。中金公司的研究报告表示，下半年开发商的销售量很难超过今年上半年。

　　另一方面，开发商却并不急于买楼。国家统计局公布的数据显示，截至2010年6月末，全国商品住宅待售面积为1.06亿平方米，环比去年末的1.15亿平方米减少7%。数据表明，上半年销售下降有供给不足的因素，开发商开工马力并没有开足。土地库资料显示，去年上海出让的土地中， 33幅地块楼板价达到了万元以上，不过其中仅有3幅地块开工或部分开工。其余30幅土地未见开工。

　　开发商投资意愿的下降另一表现在土地市场上。监测显示，从7月5日至7月25日，土地成交量连续3周下跌。由6月最后一周的480万平方米，下降到7月第四周的191万平方米，下跌超过六成。

　　与之相对应，是土地价格的降温。

　　上海7月21日出让一幅闸北区的住宅地，被开发商以15.79亿元底价摘得。这更是上海自2009年以来，第一幅以底价成交的住宅土地。“现在拿地可要小心得多。”一位香港上市的开发商总裁助理向记者表示，一不小心就可能上“黑名单”。

　　8月4日，港交所上市的华润置地股价骤然下跌4.05%。同样受到牵连的，还包括新世界等开发商。原因是官方背景的两大证券报报道，国土资源部将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会。报道称，银监会或将根据这份黑名单做一次全面风险排查，可能有80%的闲置土地被收回，而被定义为囤地的开发商可能会被银行限贷。

　　当所有人都认为故事翻开新一篇章之时，一天后国土部门又澄清表示，没有这样一份黑名单，各大开发商大喊误伤。有地方国土部门的官员向记者表示：“土地闲置的原因太多了，这份名单杀伤力太大，不仅直接关系开发商生死，甚至影响到地方的土地拍卖。”

　　保障房的经济任务

　　“现在地方财政的压力太大了，土地市场可不能松。”上述官员坦言。

　　地方财政的压力之一正是被赋予诸多定义的保障房。在中央决策层的计划中，保障房不仅是解决民生问题的良方，也是拉动经济的妙药。

　　瑞银证券在最新的研报中表示，预计下半年房地产和制造活动将无可避免地出现放缓。580万套保障性住房对应3.48亿平方米的新开工面积，对于下滑中的商品房市场具有抵消作用。这580万套的保障性住房已经相当于2009年商品房销售量的30%。

　　但前提是，这大量的保障性住房要能真正落到实处，而非去年一样镜花水月。

　　最近深圳市财政委员会主任乔家华烦心事挺多，自从他在市五届人大常委会第二次会议做了一个《关于深圳市2009年度土地出让收支情况及2010年土地出让收支计划的报告》后，外界质疑的声音开始增大。

　　该报告显示的结果是，2009年深圳计划保障性住房方面的土地出让支出为4.77亿元，但2009年深圳市保障性住房支出的完成很不理想，实际支出仅为2.78亿元，完成不足计划的六成。与之相对应，深圳去年保障性住房用地的实际供应量为零。这在去年并非孤例，除了中央直接出钱的部分外，许多地方的保障性住房用地都在“平整”当中。

　　2010年决策层加大压力，5月底与各地方首次签订军令状式的保证书外，6月中旬六部委再次联合发文要求地方将保障房落到实处。这让可供建设土地日益枯竭的深圳，也不得不有所表示。

　　深圳市市规划和国土资源委员会落实了今年新增保障性住房用地共14个地块、总用地40.43公顷的规划选址及用地预审，并已提交深圳住房建设部门，这是深圳有史以来最大规模的保障性住房用地。按计划将建设以公共租赁房为主的保障性住房2.4万套。

　　这还只是个开始，根据《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》，今年计划安排建设保障性住房5万套，建筑面积达到280万平方米。房地产营销策划专家谢逸枫表示，如果深圳市政府保证资金投入和开发按时完工及推出，如果保障房在商品房市场占30%～40%，将对商品房产生巨大冲击，甚至影响商品房的价格和供应。数据显示，深圳2009年全年住宅成交量约为600万平方米，大约为6万套房子。

　　规划美好 钱途不妙

　　今年大手笔的不仅仅是深圳，广州开工建设的保障房在今年将达到8万套，上海、北京以及各省会城市都公布了规模宏大的保障房建设规划。

　　“年年有计划，但年年又完成不了”，中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，造成这种情况的重要原因正是庞大建设资金的缺位。深圳市住房保障处的官员向记者表示，去年深圳保障房之所以难以完成任务，主要原因就是资金缺口很大，而且预算的建设资金也无法到位。

　　按规划，今年全国约投入3000亿元到保障性住房领域，其中中央预算投入632亿元。如果按去年的经验，这笔预算肯定会超支。去年中央原本只计划投入493亿元，最后实际投放了超过550亿。如果按比例测算，中央今年的实际投入将达到990亿元，那么剩下的地方政府还要支出2000亿元左右。按中央给出的计算方法，在土地出让净收入中提出10%作为保障房建设资金。2009年国内土地出让收入接近1.4万亿元，这就已经接近1400亿元。再加上公积金增值净收益全部用于廉租房；中央明令银行贷款“支持”，似乎一切顺理成章。

　　可从地方政府那里，我们得到的却是不同的答案。首先调控背景下，土地出让收入可能大幅缩水，同样的背景下2008年全国土地出让只有不到1万亿元。而且土地出让收入中大部分用于征地、拆迁、税费等支出。据南方某市的统计计算，这部分已经达到65%。简单计算，2010年土地净收入不过3500亿元，按10%的底线计算。这就大幅缩水至350亿元。

　　而所谓公积金增值，据说也是“凤毛麟角”。与深圳同为直辖市的珠海2009年公积金增值达到了8000多万元的历史新高，但划归管理成本，转移公积金贷款风险准备金后，只有587万元用于保障房。

　　这种情况非一朝一夕，中央当然也有所了解。8月初，中央公布了28家可以利用公积金贷款支持保障房建设的试点城市名单。试点城市最高可以动用公积金贷款的50%用于保障性住房建设，这是一笔庞大的资金，以北京为例，其今年最高可动用的资金就达到200亿元。

　　但此次试点名单中，除了北京以外，房价高飙不下的上海、深圳、广州均未能入围。分析人士表示，主要是这三大城市的公积金情况不符合标准。其中广州的公积金使用率就接近九成，而上海的公积金使用率更高达97%，而深圳由于本身公积金覆盖面小，且没有强制企业缴纳也不符合规定。

　　如此一来，这些热点城市不得不另觅融资渠道，上海市市长韩正7月下旬在一次会议上公开表示，上海正考虑企业年金、保险资金等进入保障房市场的可行性。部分城市也开始效法香港，计划发行房地产信托基金募集资金支持保障性住房建设。但这些做法需要突破诸多法理、制度上的关口，能否成功尚未可知。

　　远水救不了近火，大部分城市保障房建设依旧只能依靠财政及银行贷款。“深圳5年保障性住房建设需要的资金就达到800亿元，而2009年深圳地方财政收入才880.8亿元。”深圳市市规划和国土资源委员会房地产研究中心副主任王峰如是说。“正因为如此，占据地方财政近7成的土地拍卖就更不能冷却。”上述地方国土官员表示。

　　保障房的“简单任务”会否难产？会否出现瑞银证券所预测的局面：四季度或2011年初出现一定的政策放宽，以再次促进需求？令人拭目以待。