2800万的利润如此轻易地拱手相让,如此“大气”无疑给房地产业的暴利作了最佳的诠释

《瞭望东方周刊》记者姜智鹏 上海报道

上海火车站附近的一个商务楼项目,在2008年年底前就能拿到预售许可证了。

1994年,这个地块的价格是8800万左右,如今,这个地块的价格被评估为7个亿;10年前,这个项目的写字楼定价为每平方米4000-5000元,如今,该项目所处商圈的写字楼均价,已经达到每平方米28000元,产权式酒店均价也超过20000元。

究竟能在这个项目里赚多少钱?王诚(化名)告诉《望东方周刊》记者,其实现在就连他自己也说不清,“但暴利绝对可以算得上”。

王诚是上海一家中型地产公司的董事长,目前,除了这个商务楼项目外,他在闵行区的一个100多亩的住宅项目开发计划也在进行中,只是最近似乎有些不顺。

2003年,王诚以每亩100万元的价格在上海闵行区拿了100多亩地,2008年,这个住宅项目的开发进行到了第四期。这注定又是一笔利润丰厚的生意,因为按照现在的地价水平,在莘庄板块同样的地段,以每亩600万的价格拿到地,都已经是不可能的任务。

但由于当年拿地时还有一些历史问题没有解决,现在,有关部门要求王诚补交2800万元的土地出让金。

“按当时的政策,我只需要付254万,现在一下变成了3000万,因为按现在的价格算,600万也拿不到一亩地了。”为此,王诚花了整整一个月与相关部门协调,“但怎么也说不通,最后我不耐烦了,就给他3000万,一算下来,我每套住宅加500块,不就回来了,根本就不想再花时间”。

将2800万如此轻易地拱手相让,王诚的“大气”无疑给房地产业的暴利作了最佳诠释。但如何以数据来厘清开发商的利润结构,王诚自己都认为是个难题。

王诚向本刊记者提供了一份该公司已经完成开发的一个项目的报告清单。据此,我们也许可以揭开中国房地产开发利润神秘面纱的一角。

一份静态的成本清单

这是一个位于上海中心区的房产开发项目。项目包括9幢住宅楼、1幢办公楼和200个地下车位。总建筑面积约为10万平方米,住宅楼已经全部售完。

这一项目2001年取得商品房预售许可证,2002年开始产生经营收支,在该公司的内部报告中,收入情况是房地产经营收入,包括售房收入和出租房收入,为432535284元;其他业务利润(出租房收入减去其他业务支出,如税金等),为98446元;营业外收入(如罚款等),为30995元。自2002年度至2006年8月31日止,收入合计为432664725元。

成本方面,取得土地使用权所支付的土地出让金为9560665元。房地产开发成本中,土地征用及拆迁补偿费93426489元;前期工程费为6677163元;建筑安装工程费为169329543元;基础设施费为24309503元;公共设施配套费 41259682元;开发间接费(包括银行借款利息)为12901826元。

房地产开发费用中,销售费用为4682809元;管理费用为8631582元;财务费用(存款利息)为 -1810260元。

另外,税金及附加为24199680元;营业外支出计涉税滞纳金为13869元。按照报表,该项目的利润总额为39482168元

整个项目中,写字楼项目并未出售,而是以租金形式获取稳定的现金流。

因此,开发总成本为371501074元,减去未售出房产成本18932415元,即为已售房经营成本。

未出售的房产的18932414元成本中,包括土地出让金和土地使用权费3631641元、建筑安装费5541792元,开发间接费为774359元。剩余地下车位的总成本为8984622元,未售出的办公楼成本为9947793元。

另一方面,根据已售房面积计算的运营成本则确认为352568659元。其中,取得土地使用权所支付的土地出让金为8997631元;房地产开发成本,为343571027元。开发间接费中,财务费用20536687元为工程完工前借款利息,其中,关联企业借款利息为19052308元;金融机构借款利息为2623278元;存款利息为-1138898元。

房地产开发费用中,销售费用为4682809元;管理费用为8631582元;财务费用(工程完工后借款利息)为6638242元;税金及附加为24199680元;营业外支出为13869元。

按照这份报告,以开发总成本为371501074元,利润总额为39482168元,开发商在整个项目中的账面净利率是10.63%;外加一幢办公楼和一百多个车位;以及写字楼和车位自2002年至今的租金收入。

静态成本背后的动态暴利

仅仅从这份静态成本清单上看,这个项目的利润还不算暴利。

但是,“如果不垫资,建筑承包商是拿不到项目的”,王诚告诉《望东方周刊》记者,在这个成本清单中,开发商真正从自己口袋中拿出的资金,实际上只有土地出让金9560665元,土地征用及拆迁补偿费93426489元,销售费用4682809元,管理费用8631582元。

也就是说,单从资金流角度上说,开发商实际投入的资金只有116301545元,以此测算,项目的净利润就超过34%。

而且,在这份内部报告中还明确写出,该项目由公司下属的项目公司运作,而项目公司则是在1999年注册成立,注册资金只有1000万人民币,“主要资金来源是母公司通过银行融资贷款提供开发资金”。

也就是说,这个项目公司自己拿出来的1亿多资金,也不完全是自己的。其中,有关联企业的借款,也有银行贷款。

由于时间跨度太大,王诚自己也不能完全讲清楚其中的资金结构。但是“按照开发商的惯例,我们的自有资金比例一般在30～50%之间”。

分别取30%和50%的比例作一推算,那么,这个项目中,王诚所投入的自有资金就是34890463元或58150772元,产生的利润则分别达到113.16%或67.89%。写字楼不断攀升的价值、写字楼和车位多年的租金收入,还不包括在内。

所有数据的推算,到此已经难以进一步深入,但这并不代表开发商的“奇招”也到此结束。

“2006年的时候,一块地半年就能升值20%,所以,半年前,我这块地评估下来是6亿,我可以贷款3亿,那现在,我就从别处找钱,把这3亿贷款还掉,然后再重新评估地价,这时候评下来是8亿,我再到银行贷4亿,多得了1个亿,我就再去拿地,再开一个项目。”

王诚告诉本刊记者,在2004年之前,拿1个亿的自有资金操作一个10几个亿的项目,在上海房地产市场中,只是“小儿科”。开发商拿着钱滚动性地发展,“很多人到最后都搞不清楚自己的资金链情况,一定要把房子卖掉才算得出自己赚了多少钱”。很多时候,“也许一个项目开发下来,所有的钱都是借别人的,你说开发商的利润是多少呢?”

更夸张的是,2003年以前,在很多二线城市,“开发商启动一个项目,只需要先交5%的土地出让金,剩余的就类似于分期付款,那个时候,开发商的资金周转要精确到天,也许今天从银行拿到贷款,明天就要付土地出让金,这个月底购房款到位,下个月初就被还给了银行”。

只是,这种被业内戏称为“五个杯子三个盖,谁盖得快谁发财”的资本运作模式已经难以为继了,主要原因就是“银行贷款收紧,即便是贷款利率上浮50%,开发商都很难拿到,而基金的贷款利率则最少也达到月率9%”。王诚说,若以项目公司为主体进行测算,那么目前上海房产开发的利润率,已经从2005年的30%以上,降低到了现在的10～15%。

至于上海的房产究竟价值几何,王诚提供了一个最为简便的计算方法:就单个项目而言,土地成本在总成本中的占比在40～60%之间,在上海市中心,高层住宅的建筑安装费用大约在每平方米2600元左右,多层的建筑安装费用在每平方米1200-1600元之间。

暴利仍在继续

中国的开发商,还远远没到告别暴利的时候。

2008年10月,河北省某地级市相关部门,还向上海一些房地产开发公司发出了一份开发说明书,详细介绍了该市市中心区搬迁改造项目和市北区基础设施建设项目,在可行性分析中,赫然写明开发商一次性投资5亿元,以3年回本计,收益率竟高达772%。

这份开发说明书包括一个搬迁商业改造项目和一个市北区基础设施建设项目。

其中,搬迁商业改造项目占地面积为278.73公顷(4180.95亩),规划实际用地面积2014.36亩,规划实际商业总建筑面积261.17万平方米。公共设施规划占地面积2166.59亩。

按照计划,该市市中心黄金地段1.7公里沿河两岸将建16518平方米的仿古商业门面房和74543平方米的住宅,目前,此1.7公里沿河地段政府已投资2.4亿元,完成“七通一平”及地下管网线路建设。河南岸共18个开发地块。占地面积1154.41亩。规划实际商业建筑面积124.6038万平方米。

项目总投资预计116亿元,其中一级开发基础设施建设约为15亿元(包括拆迁、七通一平等一切费用),其他公共设施配套建设约为35亿元,二级开发建议总投资约为66亿元。

“投资商一次性投入5亿元后,不再追加投资,项目采用滚动式开发运作模式,市政府已落实40-50亿元银行贷款额度,用于一级开发和其他公共配套设施项目建设”。

市北区基础设施建设项目总规划范围约为14.59平方公里,规划总建设用地面积6.98平方公里,该项目预计总投资为50亿元,市政府已经落实10-20亿元的银行贷款额度,用于一级开发和其他公共配套设施建设。投资商一次性投入3亿元,不再追加投资,项目采用滚动式开发运作模式。

项目可行性分析报告原文中说,如采用一级开发模式,项目的利润点为:一级开发中的建筑利润(由政府出资,项目公司承建),公共配套设施中建筑利润(由政府出资,项目公司承建),和一级开发完成后的土地招挂牌中的利润,则该项利润预计不少于9亿。

如采用一、二级综合开发模式,项目的利润点除上述利润外,还有二级开发中的销售利润。

对搬迁商业改造项目的利润预算原文如下:

项目以及开发总费用约为15亿元。一级开发完成后,每亩地开发成本约为35万元,每平方米开发成本约为542元。根据当地地产售价,商业门面每平方米50000元,普通住宅售价为每平方米4000元,高档住宅售价为每平方米6500元,单体别墅每平方米售价为10000元。

假设一:房屋建筑成本每平方米1000元。假设二:项目房产平均售价为4500元(包括商业门面、普通住宅、高档住宅及单体别墅)。如此,每平方米纯利润=(售价-土地成本-建筑成本)×(1-税费)=(4500-542-1000)×(1-50%)=1479元。则总收益=项目实际建设用地面积×每平方纯利润=261万平方米×1479元=38.6亿元。

如果项目只进行一级开发,以每亩地售价80万元计算,则纯收益=实际建设用地面积×(每亩售价-开发成本)×(1-税费)=2014.36亩×(80万-35万)×(1-50%)=4.5亿元。若项目建设只进行一级开发,一次性投资为5亿元人民币,按3年回本计,其收益率为(4.5亿元/5亿元)×100%=90%。若当年回本,其收益率为200%

如果项目再进行二次开发,一次性投资为5亿元人民币,按3年回本计,其收益率为(38.6亿元/5亿元)×100%=772%

该项目的经营运作模型为,政府以项目的土地入股,与投资商共同成立项目法人公司。项目取得收益后,政府只收取土地出让金,由投资商分期分批偿还政府。

“由于是招商说明书,所以其中的测算肯定是最乐观的形式,具体情况必需要考察后才能确定。但无论如何,即使将其中所有的预测打对折,收益也绝对是暴利,如果还要赚更多,那就只能去抢银行了。”上海一房地产公司老板江南(化名)说。

而不久之前,还有四川某县的招商团来到上海,为当地一个景点的旅游地产项目招商,“条件同样非常优厚。”江南告诉本刊记者。■