业主大会活动纳入物业新规

　　《天津市业主大会和业主委员会活动规则》分为总则、业主大会、业主委员会、会议、经费和活动用房、印章管理、附则七个部分，将住宅小区中与业主关系最为密切的业主大会和业委会等相关的活动和管理细节都进行了明确规定。

　　除了业委会和业主大会成立的各项条件、流程、细则和会议筹备细节等内容以外，《规则》中还提出，业主委员会应当建立工作档案，档案内容包括各类会议记录、纪要，业主大会和业委会决定，法律、法规、业务往来等文件，物业服务合同，公告、公示及其证明材料，共用部位和共用设施设备维修资金收支和使用情况，物业服务企业提供的共用部位和共用设施设备运行状况的报告等11项内容。这些档案记录将作为小区管理和相关利益问题的记录和依据，指定专人保管，并放置在业主委员会办公场所或者物业服务企业在物业管理区域内的办公场所，业主可以将这些档案记录作为自己今后遇到纠纷或反映问题的相关依据。

　　招投标办法规范准入细则

　　新修订的《天津市物业管理招标投标管理办法》对于物业企业进入小区的招投标规范化流程进行了详尽规定。该办法自2008年12月20日起施行，2013年12月19日废止。

　　如何公平地进行物业企业进入小区的招投标管理，是很多小区业主关注的热点，也是能否选择到合格的物业企业并得到优良物业服务的关键。关于物业企业进入机制，《办法》规定，开发建设单位出售新建物业前，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业进行物业管理。同一物业管理区域内住宅物业建筑面积在三万平方米以下、非住宅物业建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的区、县房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。

　　对于违规物业企业，《办法》也规定了具体的惩处内容。按照规定，新建物业的开发建设单位未通过招标投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据规定，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

　　明确物业管理区域划分办法

　　同一小区多个公司管理、跨区社区管理不明确等问题是目前本市很多小区都存在的问题，此次出台的《天津市物业管理区域划分管理办法》则针对本市物业管理区域划分的管理进行了明确规定，为相关纠纷提供了解决依据。

　　《办法》明确了“物业管理区域的划分，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则”。《办法》规定，新建物业项目内有市区级规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，规划行政主管部门有明确要求的除外。同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域，由一个物业服务企业进行管理服务。新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区物业划分为一个物业管理区域。