随着“十二五”规划出炉，房地产市场风向大变，保障房正在逐步从房地产商眼中的“鸡肋”变成了炙手可热的“香饽饽”。

　　近日，贵州最大的上市房企中天城投(000540.SZ)与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司，计划在“十二五”期间在贵州省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

　　据不完全统计，近期投身保障性住房建设的包括万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等地产大鳄。

　　在这场由市场供求变革引发的游戏规则变革中，越来越多的开发商开始抢食保障房这个大蛋糕。看似微利的保障房建设背后，是什么样的隐形利润对开发商形成了巨大诱惑?

　　保障房的“政企”模式

　　对于靠土地财政支撑的地方政府来说，庞大的保障房资金的持续投入，其主要来源还是在于社会资本的参与。据了解，“十二五”期间，按照国家下达的贵州完成39.82万户的保障目标，贵州省政府将通过鼓励和支持各类企业，广泛吸纳社会资金积极参与公共租赁住房和其他保障性安居工程建设。中天城投计划承担的保障房建设任务是约1000万平方米，约20万套;这意味着，“十二五”期间，贵州一半左右的保障房将由民营控股的中天城投来开发建设。

　　根据框架协议，贵州省政府支持中天城投在贵州省范围内广泛参与各类保障性安居工程建设，及时提供保障性安居工程及其配套设施的建设用地，及时完成征地、拆迁、补偿、安置等工作，并采取有效措施缩短用地、规划、工程等各项审批工作时间和周期;大力支持并督促各地政府及有关部门按国家有关规定积极落实保障性安居工程建设的税、费减免及财政补贴的优惠、扶持政策。

　　中天城投及项目子公司将与各地方政府商讨当地保障性安居工程及其配套设施建设或具体项目的合作意向;在保障性安居工程及其配套设施建设期间，按有关规定多渠道(自筹启动资金、发行股票或公司债券、银行贷款等方式)筹措资金，专项用于该项目建设。

　　在贵州省住房和城乡建设厅厅长李光荣看来，中天城投与贵州省的合作是政企共同探索保障性安居工程建设的新路子。首先，社会资本的注入可以极大地缓解各地配套资金的压力;其次，可以充分利用房地产企业开发投资的技术优势，确保房屋和公建设施质量，确保运营良好;此前的2011年1月底，由于参与多项贵州政府工程建设，中天城投收到1.298亿元政府奖励资金。

　　分享“大蛋糕”

　　“十二五”规划已明确，未来五年全国要建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。

　　根据计划，今年全国要建设1000万套保障房，2012年再建设1000万套，“十二五”期间共建设3600万套保障房。住房与城乡建设部副部长齐骥说，1000万套保障性住房所需资金约1.3万亿～1.4万亿元人民币，其中8000多亿元将通过社会投入和被保障对象等进行筹集，剩余的5000多亿元则通过各级政府来筹集。通过上市公司投资参与便是方式之一。

　　不仅是万科在2010年报会上表示，“今年拿地主要目标是在保障房方面”。甚至包括一向只建豪宅的绿城集团也开始频频出招保障房建设。据了解，绿城不仅拿下了杭州22个代建的保障性住房项目中的12个，还在青岛涉足保障房建设。此外，绿城进入沈阳，除了承包了一个50万平方米的保障房项目外，绿城还将参与建设沈阳的全运村项目。

　　“万科将在不影响股东利益、即不亏损的前提下参与建设保障房，所以‘只赚一块钱就够了’。”万科总裁郁亮表示。

　　“上市房企参与地方保障房建设在解地方政府燃眉之急的同时，也为自身争取了更多的市场机会。”在嘉进地产副总经理马永林看来，上市公司在参与保障房建设的同时除了获得地方政府的政策优惠外，还可能在融资上获得地方的支持，并在适当利润范围内保证了业绩需要。

　　而地方政府也在积极尝试通过银行授信的方式来支持保障房建设。来自湖北省建设厅的消息显示，湖北省未来五年将建设100万套以上的保障性住房，建设总投资将达到1300亿元。而3月17日湖北建设厅与建设银行签订了保障性住房金融合作协议，建设银行将为湖北提供500亿元的融资支持。

　　“地方政府通过银行授信的方式解决资金，只要开发商能够参与其中，也能够解决融资渠道。”湖北一家开发商表示，一旦资金和市场的因素有效调动起来，未来可能会有三分之一的地产企业会参与到保障房的建设当中。

　　保障房的隐形利润

　　然而，对于追求业绩和利润第一的上市房企来说，积极参与保障房建设更多的动因是开始逐步认识到保障房背后的隐形利润。

　　部分开发商对《中国经营报》表示，开发商参与保障房建设实际利润远比现在看到的高。“根据规定，经适房的成本利润率是3%，两限房在8%～10%。”一位四川绵阳的开发商告诉记者，这个利润仅仅是保障房建设本身所允许的利润，而实际利润主要来自于开发商的“经验”。

　　中天城投就表示，根据中天城投的“实战经验”，建设保障房的收益根据地方政策可达8%左右，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，预期收益会更高。

　　而商业配套的价格远高于保障房，有开发商曾经做过计算，如果限价房的售价在每平方米5000元的话，配套的商铺售价至少在每平方米10000元以上。“如果保障房的商业配套能达到10%，那么开发商在商业配套这块的利润就能达到普通商品房的两倍，以总量10亿的保障房投资来计，开发商在商业这块可以多获利1个亿，加上本身8%的利润率，整体利润可以达到18%。”一位贵州的开发商表示，这一运营模式的关键在于地方政府是否能与开发商达成经营上的共识。在中天城投与贵州省政府的合作显示，建成的商业配套将由贵州省政府持有，由中天城投负责运营，因此这部分的利润已是囊中之物。

　　在马永林看来，开发商参与保障房建设除了账面上的收益之外，还可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。

　　“保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，有了政策和地方政府的支持更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。”上述四川绵阳开发商表示。

　　国泰君安地产分析师张伟明表示，大规模参与建设保障房或能帮助上市房企打开资本市场的融资通道。“上市公司定向增发、发债等资本市场融资和新增土地都可能在地方政府支持下获得机会。”他认为。

　　刚刚签下保障房的大单中天城投还顺势投资10亿元拿下贵阳51万平方米的国有土地开发权，从而成为优惠政策的获益者。