上海专家：政策应尽快明朗化，消除消费者和开发商对政策的预期冲突

　　□晨报特派记者 申延宾 吴飞 徐翔 郭翔鹤 北京报道

　　让“居者有其屋”，老百姓却不胜房价之高。房价问题无疑仍是今年两会代表委员驻地热议的一大热点。

　　部分代表委员避而不谈

　　全国人大代表、东华大学经济发展与合作研究所所长严诚忠接受晨报记者采访表示：“房价将会稳中有跌，到经济开始复苏的时候，大约在年底房价会稳住甚至回升。现在下跌应该是市场回归理性的行为。”

　　然而不少代表委员，尤其是来自房地产业内的代表委员对房价问题诲莫如深。全国人大代表、复星集团董事长郭广昌，面对晨报记者“你认为房价会不会跌”的提问时，两手一摊只说：“天知道。”此前有传闻说郭广昌的复地拒绝楼盘降价，郭广昌对这个问题同样选择回避：“这个问题太复杂了。”

　　全国政协委员、上海市社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭同样选择沉默，对记者寻问房价是否会跌到成本价等一连串问题，表示不能回答。

　　但在上海社科院部门经济研究所副所长杨建文看来，政府刺激楼市的政策仍未收到很大的效果，而问题出在开发商和消费者对政策预期的不同。

　　杨建文解释，目前消费者在看是否会有第三波优惠，看房的人多买房的人少，开发商也认为不行的时候政府肯定会救。双方有不同的政策预期，僵持是不可避免的。杨建文的观点是：“政府目前的当务之急，应该尽可能地使政策明朗化，消除消费者和开发商对政策的预期冲突。”

　　振兴房市不是振兴房价

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，去年京沪房地产的交易量下降了40%，全国下降了20%，这是非常严重的事情。中央估计也不愿意看到，房地产市场关系国计民生，也是保增长的一项重要内容。

　　对于房地产业未列入10大产业振兴计划，顾云昌告诉记者：“这件事争论了很久。很多人认为振兴房地产市场就是振兴房价，这是误导，一定程度上使决策层犹豫不决。”

　　“但中央稳定房地产市场的决心是显而易见的。”近期，中央政府已相继出台很多稳定措施，如降低税费、降低利率、松绑二套房贷、加大保障房供应力度等。“降一点可以，一切为了保证交易量。”顾云昌这样看待房价：“各地在落实中央措施的过程中，已经有一些效果释放出来，特别是春节后，上海还走出了‘小阳春’的行情，有些人又开始憧憬‘金三银四’的行情。”

　　“不过开放商不能就此盲目乐观。”他说，整个经济的宏观面还没有扭转，目前房地产市场仍然是冬天。他告诫说：“开放商该降的还要降，不要把利润比指标定得太高，希望他们识大局、顾大体，主动平抑房价，调整房产的性价比。”“房价已经顶到天花板了，现在的办法就是下降或不涨。”顾云昌特别提到万科降价的做法，说“万科很聪明”。

　　“我们不能老要求老百姓买‘爱国房’，我们的开发商也应该卖‘爱国房’”。顾云昌表示。

　　老在跌，买了房也不开心

　　全国政协委员、广东宏宇集团有限公司董事长黄文仔说，2007年全国两会时，他曾发言说“看到房价涨一涨，心里就跳一跳，那种涨法是不正常的。”他笑言，目前看来他的预测很准，“所以作为一个房地产发展商，如果着眼长远一点，真的是平稳发展，这样的心态比较好，否则涨得太快，政策一出来打压，房地产就完蛋了。”

　　网上民意调查显示有过一半的人认为2009年开发商唯一的出路就是降价，黄文仔对此表示：“一味说降价和涨价都不是特别好，关键还是要定价合理。老说降价的话，买了房子的人，也许就会变成负资产，房价老是跌，相信有些人开心有些人也会不开心。”

　　黄文仔说，自己今年不会提交任何呼吁政府加大对房地产行业扶持的提案，理由是现在发展商的能力和实力都是一点问题没有，房地产商手上还有那么多土地，不需要振兴。他认为，房地产最重要是理顺市场，让它符合市场规律就可以了。

　　黄文仔表示，目前的状况是小企业稳扎稳打，大企业面临的困难较多。对于房地产企业来说，新政提出的延长缴纳土地出让价款期限、分期缴纳土地增值税规定，对于大小企业都是好事。黄文仔认为，“新政实施后，效果会马上显现。”

　　[相关新闻·上海楼市]

　　专家：上海房价跌到1万左右合理

　　近几月成交均价1.2万-1.3万 两三年内不会出现供应危机

　　□晨报记者 徐 运

　　“2009年的房价还没到底”，在近日晨报举办的“楼势沙龙”上，易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭直接了当地表示，“近几个月上海商品住宅的成交均价在1.2万－1.3万元之间，在这个基础上，下调15％左右是合理的。”

　　杨红旭说，尽管今年新房的供应量很小，但存量房源还是非常大的，总体来看，“两三年内不会出现供应危机”。

　　21世纪不动产上海区域副总经理赵辉也同意这个看法，不过他认为二手房价的下调幅度没那么大，因为大部分房东的资金压力都没有开发商那么大。他预计，市中心二手房的议价空间在5％左右，外环区域部分板块的议价空间可以达到10％，比如九亭板块的一些房子，标价100万元，最多可以还到90万元左右。

　　尽管专家认为房价还未见底，但是2009年成交量继续大跌的可能性已经不大了。去年一手商品住宅成交量仅907万平方米，是2004年以来的最低谷，到了“跌无可跌”的地步。而且，从今年节后的走势来看，似乎已验证了“房价还未见底，成交已见底”的观点。成交均价持续下降，而成交确实有回暖趋势，刚过去的2月份，每周的成交量都较前周增加。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，2月份上海市商品住宅成交面积为78.76万平方米，比2009年1月的48.81万平方米增加了61％。值得注意的是，如果不考虑春节因素，这个成交面积相比2006年同期高出26.9％，相比2008年增加了129.1％，与2007年相比也只是略微少了2.4％，可见上海楼市2月成交放量较为明显。

　　陆骑麟透露，特别是2月下半月放量明显，这与外郊环间开发商降价促销有关。外郊环间下半月每日成交量基本维持在2.2万—2.5万平方米左右，而其成交均价从9200元/平方米左右下跌到7880元/平方米。此外，随着2008年底房地产新政策效应随着时间的推移慢慢发挥作用，购房者信心也逐渐回升，直接导致前期刚性需求在春节后集中释放。

　　■两会经济话题热点二·券经济

　　专家：房产商发购房券不如直接打折

　　■仅用于特价房，数量少覆盖面窄

　　■楼盘自己的促销活动远高于购房券的优惠幅度

　　□晨报记者 徐 运

　　上周本市推出面额极高但数量非常有限的购房券后，记者昨天了解到，5000元面值的小面额购房券也已经推出，发放数量约2000张。不过房产专家认为，5000元面值的购房券相对高房价而言作用依然有限，难以给购房者真正的实惠，“发券不如打折”。

　　购房券仅限外环周边楼盘

　　在各地各种类型的消费券遍地开花的时候，购房券这种面额动辄成千上万元的消费券也在全国风起云涌。武汉、南京、重庆等地都已开始发放购房券。上海在上周也由搜房网推出面额高达10万－20万元的购房抵用券，但只针对某个楼盘的特价房，数量十分有限，覆盖面不大。

　　据了解，即日起，5000元面值的小额购房券已开始发放。申请者依然必须是搜房网的会员。不过购房券的数量和使用范围大大增加，有10个楼盘可以使用这种小额购房券，每个楼盘的发放量200张。

　　有网友认为，消费券虽然已扩大覆盖面，但是选择的范围依然太小，如果不能用于自己想买的房子，那即使面额几十万元又有什么用？也有网友表示，每个人都有自己心仪的房源，而现在能申请的购房券仅局限于松江、宝山等外环周边地区，希望能够扩至外环内中心城区的楼盘。

　　相比打折，购房券作用有限

　　尽管购房消费券的确能给消费者带来实惠，但许多专家和购房者认为5000元的面额相对房价来说实在是“沧海一粟”。比如上海奥林匹克花园，其购房券只能用于3月21日开盘的两种三房型公寓。这种房型按现在该楼盘的均价计算，总价超过130万元。5000元只占总房价的0.38％。倒是奥林匹克花园自己经常搞一些促销活动，曾经推出过9.5折的折扣，大大高于购房券的优惠幅度。

　　“购房消费券是否能提升楼市人气，还要看它是否能给买房人实惠。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉记者，“购房消费券要是面额太小的话就没太大的意义，还不如自己讨价还价还掉的钱多。”尹伯成认为，让楼市真正回暖，房价调整到人们经济和心理承受的范围内才是关键，其他都只是“锦上添花”的要素。

　　上海市房地产科学研究院副院长徐益超认为，本质上来说这种行为仍然是平常的营销手段，只不过借近期“消费券”的流行概念以吸引眼球。【作者：陈征 申延宾 吴飞 徐翔 郭翔鹤 来源： 解放网-新闻晨报】