受前期房产成交量回暖和广东政府出台房地产救市措施影响，本周房地产股票走势颇为强劲。上证指数周涨幅达5.29%，而地产指数周涨幅则达13.71%。

　　面对实体经济的乐观信号和地产板块的强烈反弹，人们纷纷猜测，房地产市场是否已经走出冬天？记者采访了数位房地产业内人士和研究人员。他们认为，目前房产市场仍处向下调整阶段，还需继续关注市场变化。

　　销售回暖 期待房产春天

　　2月，我国6大城市北京、上海、深圳、广州、天津、杭州成交量均出现上升；其中北京、杭州更是量价齐升。业内人士纷纷表示，成交量回升的时间和幅度超过预期。中金研究所对上周我国16个城市楼市成交量进行了测算，16个城市总体周成交量均值上升32%，中值上升30%。年初至今累计成交量均值升幅为21%，中值升幅为14%。在其监测的城市中，绝大多数城市的成交量连续两周出现较大幅度环比回升，尤其是环渤海地区。　分析师普遍认为，各大城市最近3个月最畅销的是中低价、90平方米左右的住宅，其对应的是刚性和改善性需求，他们对房价最敏感。而地方政府陆续推出的救市措施，将为投资需求的增加提供条件。

　　3月3日，广东政府办公厅发布了“促进房地产市场平稳健康发展的意见”，里面有加大保障型住房建设、鼓励住房消费、支持开发商应对市场等内容。国海证券分析师赵铎认为，广东省出台的促进房地产发展措施，放松购房限制是超出预期的政策，预计这些新政可能释放大量新的购房需求。

　　3月5日，在政府工作报告中表示，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买自住房的优惠政策。赵铎认为，如果在二套房贷上的限制条件有所放松，将对增加投资需求起到明显的作用。

　　库存巨大 开发商不敢乐观

　　房地产成交数据的回暖使不少投资者为之一振，而身处一线的房地产企业又是如何看待这些数据呢？

　　《每日经济新闻》记者以投资者身份与深振业的工作人员进行了交流。该工作人员透露，目前成交量的回暖只是刚性需求的释放，“不会持续很久。”

　　保利地产的工作人员用语则更加谨慎：“回暖谈不上，只能说成交量企稳。”

　　2月18日保利地产披露了2008年年报。年报显示，公司营业收入同比增长91.24%，净利润增长50.35%。在业绩大增的背后，记者发现公司库存占比超过70%。正如保利地产工作人员所讲：“我们的主要压力就来自销售。”

　　瑞银证券近期发布的报告显示，根据1月各城市的待售面积和成交套数的数据测算，宁波、东莞、成都等城市消化完现有库存需要2年～3年，北京、南京、青岛等要消化完现有库存需要1年～2年的时间。

　　房地产市场巨大的库存量依然是悬在地产商头上的一把利剑。一旦成交量下滑，消化库存所需时间将延长。那么房地产商的回款压力将更加严峻，销量下降导致的价格下降，将致使毛利率进一步降低。

　　正因为如此，房地产商在看待回暖的成交量数据时，显得更加冷静和保守。

　　万科的工作人员向记者透露：“现在深圳购房者的观望气氛依然比较浓厚，整个行业还没有从下行的趋势中走出来。”

　　保利地产工作人员也表示：“房地产复苏依赖于宏观经济环境的改善和人们收入的增加，所以我们预计，今年房地产市场仍将延续2008年的调整格局，不会出现急转向上的局面。”

　　分析师看好深圳广州地产股

　　国泰君安房地产行业研究员孙建平认为，各城市成交量复苏的关键在于房价调整幅度。调整越充分，距离复苏的时间就越短。“最先感受到楼市春天的必将是深圳和广州，目前看，以深圳为最明显，”他说，原因是这些地区的房价调整时间开始早，调整幅度较为充分，因此建议低配房地产股的投资者，可积极关注广深地区房地产股。

　　他用三个阶段来描述房地产行业前景。第一阶段是开发商与消费者、银行、政府之间的多重博弈，其结果是房价合理的下降，他认为今年北京、上海的房价还有20%左右的下降空间；第二阶段是房价下降导致成交量上升，行业开始复苏。行业复苏阶段的主要标志是房价下降后成交量上升，而随着成交量上升和拉动，房价将止跌并逐渐上涨；行业由此进入第三阶段，开发商财报改善阶段。

　　孙建平认为，广州深圳房地产市场有望提前进入第二阶段。他说：“尽管我们尚不能确定行业趋势性的机会，但可以确定的是，广深区域楼市已经到了L型底部。其中房价的表现是跌幅有限，成交量的表现是将有波段式反弹。”

　　赵铎认为，目前还谈不上企业业绩改善，因为2008年的销售额中有一部分是2007年的销售回款。而由于去年房产销售困难，所以预计2009年的销售额增长不会很乐观。加上降价的因素，他预计2009年企业业绩“只能说恶化程度可能减轻，但难以出现明显的改善。”

　　潜力个股

　　保利地产：广州楼市回升最大受益者

　　行业龙头保利地产是广州楼市见底并逐渐复苏的最大受益者。2008年公司实现了销售业绩逆市上涨，全年实现销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，比上年同期分别增长29.48%和20.36%。保利地产对记者表示，早在2007年末，保利地产管理层就意识到房地产市场的大调整即将到来，并迅速采取应对措施。通过加强融资，保障在本轮调整中尽量财务平稳。

　　“我们的楼盘以中高端为主，在其他楼盘销售困难的情况下，保利楼盘的性价比高，品质也比较好，声誉和品牌优良，这些都保证了保利销售面积的逆势上涨。”其工作人员这样表示。

　　华侨城A：深圳高档别墅制造者

　　华侨城A（000069，收盘价12.95元）的独特优势有：第一，主题公园空间布局正趋完成，依托于主题公园的高档地产依然处于扩张期；第二，旅游+地产的独特模式具有可持续性，确保成本领先优势；第三，拥有高档住宅的定价权，这种定价权在地产行业中将是越来越稀缺的；第四，整体上市完成后，旅游地产各项业务的协同效应更显著；第五，具有整合包括央企在内的全行业旅游地产资源的进攻性；第六，管理层股权激励计划长达8年，未来净利润将保持较快稳定增长。

　　2008年公司在深圳的高档住宅销售经受住了市场的严峻考验。

　　万科A：软竞争力强 布局珠三角

　　万科A（000002，收盘价8.08元）在行业方向、应对重大战略等方面具有很强的软竞争力。预计公司有未结转权益建筑面积约3000万平方米 （含在建和已售），待开发权益建筑面积约2100万平方米。其中，深圳、广州和东莞3个有望率先见底并复苏的城市占23%。

　　公司2008年以来拿地较为节制，全年大约新增建筑面积750万平米的项目储备，拿地成本同比下降48%，有利于维持2011年毛利率稳定。

　　工作人员对《每日经济新闻》记者表示，公司目前的主要任务是消化库存，虽然不敢轻言回暖，但对长期房地产市场发展依然乐观。

　　中炬高新：受益广珠轻轨线巨大

　　中炬高新（600872，收盘价6.85元）实际控制人为中山火炬高新区管委会，大股东中山火炬集团2008年9月24日公告，将在未来12个月内将从二级市场增持不超过5%股份。大股东明显表示出对上市公司长远发展的巨大信心。

　　公司投资亮点主要在于拥有2138亩轻轨站商住地。该地块的优势是位于轻轨中山站出口附近，地块体量大。公司的大量住宅用地和“商业+住宅”用地，商业升值潜力大，且拿地成本很低。

　　公司在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前该地块还未动工，将等到房地产市场形势明朗之后再开工。