北京房地产市场2月份以来呈现的“小阳春”，着实让多数仍在持币观望的消费者迷惑不解，弄不明白这“小阳春”将是昙花一现，还是新一轮红火楼市的开端。

　　但据记者调查发现，北京新房和二手房双现“小阳春”，主要是因为1月份成交惨淡，环比基数过低，与此同时，市场僵持了近一年的自住型买家出手成为“小阳春”有力支撑。业内人士认为如果后续的购买力匮乏，这一波行情即将终结。

　　环比基数过低促成“小阳春”

　　从2月份以来被北京楼市热炒的“楼市回暖”，并没有挽回北京楼价不可遏制的下跌态势。

　　2月份，北京期房住宅签约总量为6563套，环比1月5957套1日-24日上涨10.17%，同比去年同期上涨182.89%；二手房成交9511套，环比上涨两成。

　　尽管成交量在大幅增加，但国家发改委、国家统计局3月10日发布的调查结果显示，2月份北京房价同比下降0.7%，环比下降0.1%。其中，新房价格同比上升0.1%，环比下降0.1%；二手房价格同比下降2.6%，环比下降0.2%。与1月相比，新房同比涨幅在减小，二手房同比降幅在扩大。

　　“京城楼市呈现‘价跌量升’的态势。”北京中原三级市场研究部评价。

　　“2008年2月和2009年1月，楼市都非常惨淡，基数低使得今年2月份成交量增长数据较高，同时，首次置业的自住型购房者在观望近一年后，受政府的多个自住需求利好政策刺激而集中释放，成为2月份成交量的主要支撑。”京展担保相关负责人对《华夏时报》记者表示。

　　自住需求支撑

　　根据北京市房地产交易管理网的数据统计，今年1月和2月销售期房平均户型面积分别为99平方米和106平方米，属于中小户型的范畴。

　　另外记者对1月和2月成交套数前三名的楼盘统计得出，1月和2月热销的6个楼盘，均是平均户型面积在50-110平方米、成交均价集中在15000元以内的中小户型普通住宅。

　　通常刚性需求可以分为两种，一种是购买第一套住房的首次置业者，另一种是为改善居住条件，以小换大、以旧换新的改善型需求，两种需求购房类型都为自住型。

　　盛达置地投资公司总经理彭文涛向《华夏时报》表示：“从户型大小来看，这部分需求主要是首次置业者。房子是一个家庭最大宗的耐用消费品，在经过长时间观望后，特别是房价比开始观望的时候已下跌不少，在政策利好的推动下，刚性需求被释放了。”

　　而在二手房市场，记者通过走访朝阳门、方庄和通州三地三家知名房地产经纪公司门店，发现这些门店每售出23套二手房，就有约20套为60-90平方米的中小户型，购房者主要以首次置业、自住为主。

　　我爱我家市场研究中心的分析显示，目前二手房的购房人群中，首次置业的自住需求约占65%，改善型自住需求约占30%，投资型买家不足5%。

　　而国信证券房地产分析师区瑞明对本报记者表示，“进入房地产市场进行短线投资的前提是房价快速上涨，如果房地产价格达不到10%的涨幅，投资客将无利可图。现在的房价正处于下行通道，投资客已被挤出市场，带动成交量的都是自住型的刚性需求”。

　　业内称此波行情将终结

　　首次置业刚性需求支撑的“小阳春”能在当前市场中持续多久，这让观望者更加扑朔迷离。

　　“形势上不明朗，因为各大开发商2008年的年度财务报告将陆续出台，不好的业绩可能会再次打击部分购房者对楼市回暖的信心。”对此，一家参与了“春暖楼市”促销计划的房地产企业相关人士对记者预测。

　　首创地产相关负责人指出，2009年的北京楼市积累的存货太多，光是让自住需求的消费者消化存货就需要较长时间，而且仅仅靠自住型的消费者来消化存量，房价恐难撑下去。

　　“实际上我们对今年的楼市普遍信心不足，首次置业的消费者难以在较长时间支撑楼市，如果政府没有进一步松绑购买改善性住房的政策，这部分需求没有进一步被释放，回暖现象可能仅是昙花一现。而且经济形势不容乐观，用房价回调来吸引客户可能是当前的良策。”朝阳门一家资深房地产经纪公司门店负责人坦率地告诉《华夏时报》记者。

　　彭文涛预计，这个“小阳春”积攒了2007年底和2008年全年的首次置业者，目前集中释放，如果后续的购买力还没有被培养起来，这一波行情即将终结。如果改善性需求者能被释放出来，第二波行情预计将在5月到来。

　　不过，对于市场的预计，北京易-居房地产研究所副所长牟增彬表示：“现在市场还处于下行通道，刚需消化的楼盘仅是存量房的一小部分，今年楼市将出现一大批性价比高的楼盘，价格将继续走跌，吸引更多购房者，呈现价跌量升的状态。” （编辑：司马北辰）